К рождественским каникулам исследователям рынка столичной недвижимости будет преподнесен настоящий подарок. В декабре в Москве появится принципиально новый инструмент для мониторинга, анализа и прогнозирования динамики рынка недвижимости -- система индексов. В Интернете он будет одинаково доступен как частным инвесторам -- обывателям, имеющим достаточные для спекуляций квартирами сбережения, так и клиентам -- обывателям, планирующим поменять свои квартиры. И те и другие в массе своей специальными знаниями по недвижимости не отягощены. Новость стала поводом поразмышлять об аналитике на столичном рынке жилья.

Не верь ушам своим

Московский рынок жилья -- на грани смены циклов развития: в первичном и вторичном секторах темпы роста цен замедлились, и специалисты, говоря о стабилизации, ждут скорого их снижения. Поэтому выверенное решение при операциях с недвижимостью становится сегодня особенно актуальным. Того и гляди, промахнешься. Год назад, например, эксперты ожидали стабилизации после новогоднего замедления темпа роста цен, а с середины года -- некоторого снижения цен. Но с середины года как раз и возобновился их плавный рост (см. график).

Рынок недвижимости инерционен, на все события реагирует с опозданием. Тем заметнее и памятнее ошибки экспертов -- либо прогнозы публикуют не эксперты, либо закономерности развития российского рынка достаточно не изучены. Один из риэлторов рассказывает, что патриарх рынка, аналитик Российской гильдии риэлторов (РГР) Геннадий Стерник в начале 2000 года предсказал: послекризисное падение цен на московском рынке продолжится вплоть до конца 2000 года в соответствии с маятниковыми циклами. А в середине лета 2000 года, после избрания Владимира Путина президентом России, граждане «открыли шлюзы». Волна отложенного спроса вырвалась на свободу, а объем предложения на вторичном рынке почему-то упал. Начался рост цен, продолжающийся до сих пор. Теперь, говорят, платежеспособный спрос вроде выдыхается.

Между прочим, г-н Стерник, являясь в начале 90-х годов единственным и главным спецом анализа, дал путевку в жизнь 60 сертифицированным гильдией аналитикам. Шесть из них (все питомцы физматов и физфаков МЭИ, МГУ и др.) работают в Москве. Все известные (во всяком случае, публичные) аналитики рынка недвижимости работают в крупных риэлторских организациях: Василий Светлаков -- в компании «Миэль», Олег Репченко -- независимый аналитик, Александр Крапин из компании R-way -- аналитик РГР. За «учениками» ошибок не замечено.

Как это делается

Обывателю всегда интересно знать, сколько стоит его квартира. Даже если вопрос об ее обмене или продаже не стоит. Откроешь газетку, найдешь в табличке по горизонтали тип дома, а по вертикали -- административный округ, в точке пересечения -- цена квадратного метра в у.е., которую, не сомневаясь, умножаешь на количество метров своей жилплощади -- и готово. Не нашел таблички, присмотрел в разделе «Продаю» аналогичную квартирку -- и тоже готово. Результат всегда будет неверным, даже если воспользоваться самой совершенной на сегодня системой «Аналитик», изобретенной г-ном Светлаковым.

Источники информации о продажах у всех аналитиков едины: еженедельные газеты «Из рук в руки», «КДО», «Тригон» (собирает данные непосредственно от агентств недвижимости). С начала 90-х годов для мониторинга вторичного рынка существует так называемая российская мультилистинговая система (РМЛС), обрабатывающая 40 тысяч объявлений о продаже. Квартиры в итоговых материалах представлены в 15 категориях (в зависимости от типа дома и характеристик жилища: от хрущевской панели до современного монолита) по 10 административным округам столицы. «Миэль» с помощью специальных фильтрующих компьютерных программ, используя другие всевозможные источники, обрабатывает до 250 тысяч предложений. Среди массива объявлений очень много «мусора». Специалисты объясняют, что, охотясь за клиентами, частные и агентские брокеры выставляют на продажу несуществующие квартиры.

После фильтрации предложений остается примерно 15--18 тыс. реальных квартир (данные за октябрь). Но выборка «Миэля» считается среди самих аналитиков «более репрезентативной». «Аналитик», созданный на базе геоинформационной системы (ГИС имеет множество электронных карт, насыщенных информацией и о земле, и об объектах на местности, и еще много чего специального), позволяет получить самые подробные из известных на сегодня базы данных, считает г-н Крапин. Демонстрация «конфетки», как г-н Светлаков называет свое детище, действительно впечатляет: «кликнув» на микроскопическую точку, можно получить самую приближенную к истине цену и подробную информацию о самой квартире. Такого, пожалуй, нет даже в московском комитете по регистрации -- детализация данных идет с точностью до дома.

Проблема в том, что ежемесячно обе системы -- и РМЛС, и «Аналитик», -- во-первых, отражают изменение цен на жилье с опозданием на месяц, а во-вторых, используют цены от продавцов, а это все-таки не цены реальных сделок.

Некоторые риэлторы признают, что практического значения средняя температура по больнице (цена квадратного метра по району) не имеет. «И чтобы не вводить людей в заблуждение, надо меньше оперировать абсолютными цифрами и больше говорить о тенденциях», -- считает вице-президент компании «Инком» Сергей Елисеев. А рыночные тенденции можно обнаружить и без формул и графиков, настаивает он.

Переворот

Сюрприз коллегам готовит независимый аналитик Олег Репченко (до недавнего времени работавший в МИАН). Скоро он обнародует так называемую систему индексов (индекс стоимости, индекс ожидания, индекс доходности), которая позволит вести мониторинг цен на московские квартиры. Примечательно, что индекс стоимости вычисляется по ценам реальных продаж, а не по ценам предложения. Г-н Репченко сравнивает рынок недвижимости с фондовым и пытается рассмотреть квартиру как биржевой товар. Через индекс стоимости вычисляется удельная стоимость московского жилья. Из среднемесячного значения индекса стоимости вычисляется индекс ожидания, который, как говорит г-н Репченко, позволяет прогнозировать динамику рынка недвижимости на несколько месяцев вперед.

Индекс доходности -- самое любопытное в новой разработке -- покажет, а стоит ли конкретная квартира тех денег, которые за нее требуют. При расчете этого показателя аналитик рассматривает квартиру уже как инструмент для извлечения прибыли. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Абсолютная величина индекса, являющегося безмерной величиной, показывает превышение или принижение дохода от недвижимости над банковскими процентами. Например, 1,5 -- доход от вложений в покупку квартиры будет в 1,5 раза выше дохода от банковских вкладов, 0,5 -- половина банковского процента. Интернет-сайт с соответствующей информацией г-н Репченко планирует запустить уже в декабре.

Рост цен, наблюдаемый на рынке в последние два с половиной года, привлек интерес к операциям с жилыми и нежилыми объектами. Круг игроков расширился -- на рынок пришли частные лица, располагающие «свободными» 30--50 тыс. долл. Спекулируя на рынке жилой недвижимости, эти инвесторы сегодня получают прибыль вслепую, а завтра, возможно, смогут ориентироваться не только на свое чутье при выборе наиболее доходного объекта для инвестиций.

«Это принято «у них» (на западном рынке. -- Ред.), -- скептически настроен г-н Елисеев. -- У нас деятельность игроков не носит такого системного характера. Сплошь и рядом главное -- наварить». По его словам, математическими методами невозможно угадать, что будет с ценами, потому что на рынке недвижимости, кроме профессионалов в строительстве и управлении объектов, есть еще и огромная масса рядовых граждан, поведение которых непредсказуемо и подчас алогично. «Прогнозировать можно, пожалуй, исходя из общих законов массовой психологии, -- говорит вице-президент «Инкома» и тем не мене, строит в компании внутренние прогнозы не только на психологии: -- При аналитике я учитываю цикличность некого набора факторов. Например, как политические события воспринимаются на бытовом уровне, общее экономическое состояние в стране, уровень дохода основной массы населения».

Дело не в цифрах, а в буквах

Типичную деятельность аналитика г-н Крапин описывает так: «На основе выборки строится график, подбирается формула, которая описывает полученную на графике кривую наилучшим образом, а выводы утверждаются в виде прогноза на какой-то период времени. А так как рынок недвижимости -- это сложная социальная система, то выяснить, почему цены ведут себя так, а не иначе, по-моему, гораздо важнее уточненного на 5 долларов показателя». Выделив главные, влияющие на процесс развития системы факторы, аналитик может навести участников рынка на верные управленческие решения: «Цель анализа -- понимать, как создаются правила игры на рынке и как можно сделать систему более удобной для всех игроков».

Пока что невостребованность такой работы аналитиков на рынке недвижимости очевидна. Тем не менее в этом году впервые их труд понадобился инвестиционным строительным компаниям, продуктом анализа все чаще интересуются и брокеры, обслуживающие вторичный рынок, -- уровень клиентов также вырос за последние годы. «Вы мне хоть скажите, чем «грузить» клиентов» -- такие просьбы уже нередко слышат аналитики от агентов своих компаний.

«Когда в начале перестройки в Москву приезжали западные эксперты, их в первую очередь интересовали состояние и перспективы двух рынков: финансового и рынка недвижимости, включая землю», -- говорит г-н Светлаков. С экономической точки зрения в целях грамотного управления недвижимостью в масштабах города или страны к услугам аналитиков прибегают редко. Как говорит вице-президент РГР г-н Апрелев, последний раз власти обращались за помощью к риэлторам при подготовке 10-летней программы экономического развития России в Центре стратегических разработок. «Наше государство в принципе пока не заинтересовано в рынке недвижимости, -- с сожалением говорит г-н Крапин. -- Роль недвижимости в структуре российской экономики явно недооценена. Ипотека в массовом масштабе не работает, официальные арендные ставки на нежилые площади несоизмеримы с рыночными, и даже регистрировать переход прав на объект вам по закону будут целый месяц».