После заседания рабочей группы Госсовета по развитию ипотеки на вопросы обозревателя газеты «Время новостей» Андрея ДЕНИСОВА ответил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр СЕМЕНЯКА.

-- Считается, что в России готова законодательная база для активизации ипотечных механизмов, но нет институтов, которые бы стимулировали этот процесс. Какой вы видите роль агентства?

-- Мы не считаем своей целью подменять коммерческие банки и выдавать напрямую кредиты населению. Агентство будет выкупать эти кредиты у банков, выступая оператором вторичного рынка. Региональный банк или филиал столичного банка будет заинтересован работать за счет оборота: выдает ипотечный кредит, оформляет закладную и перепродает ее агентству с прибылью, затем из вырученных средств снова выдает кредит и так далее. Таким образом агентство для этих банков будет формировать спрос на ипотечные кредиты, если они соответствуют определенным стандартам.

-- Каким стандартам?

-- У потребительских товаров есть ГОСТ. У ипотечных кредитов и закладных тоже должен быть свой стандарт -- условия кредитования, график выплат по кредиту, коэффициенты покрытия, предельная залоговая стоимость и минимальный первоначальный взнос, обязательства участников всей цепочки ипотечного кредитования и так далее. Некоторые из этих условий уже определены или будут окончательно зафиксированы на встрече с региональными ипотечными агентствами в начале июля. Критерий правильности выбора стандартов -- высокий кредитный рейтинг.

-- Дальнейшие операции -- это выпуск ипотечных ценных бумаг агентства под обеспечение прав требования по ипотечным кредитам?

-- Для выпуска ипотечных ценных бумаг сначала надо сформировать ипотечное покрытие. Это их отличительная особенность от других ценных бумаг. Агентство будет формировать ипотечное покрытие, покупая закладные. В этом году мы планируем купить закладных на 1,5 млрд, в следующем -- уже на 7 млрд рублей.

Наша задача -- создать новый вид ценных бумаг с высоким кредитным рейтингом. Мы уже начали работать со Standart & Poor`s и ставим своей целью получить кредитный рейтинг, равный ГКО-ОФЗ. Тогда мы сможем обеспечить максимально широкую базу потенциальных инвесторов и минимально уменьшим стоимость привлекаемого капитала, а следовательно, будет меньше и ставка ипотечного кредитования.

-- Проект закона об ипотечных ценных бумагах предусматривает два вида таких бумаг -- сертификат участия и закладной лист, по сути являющийся ипотечной облигацией. В чем их различия?

-- Cертификат участия, получивший наибольшее распространение в США, является неэмиссионной ценной бумагой и удостоверяет долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Закладной лист аналогичен практикуемым в Германии ипотечным облигациям, является эмиссионной бумагой и удостоверяет обязательство ее эмитента. Их принципиальное различие в том, что сертификат участия -- неэмиссионная ценная бумага. И в этом смысле она более надежна. Эта бумага очень напоминает пай паевого фонда, хотя имеет ряд принципиальных отличий. Сертификат участия формируется путем секьютиризации ипотечного покрытия, в которое собирается пул, например 10 тысяч закладных. Ипотечное покрытие «нарезается на доли собственности», и инвестору напрямую «продаются» поступления от 10 тысяч физических лиц. В то же время эта конструкция более жесткая, чем ПИФ: здесь с самого начала есть имущество в виде прав требования, которые не меняется с течением времени. Агентство в этом случае планирует выступать управляющей компанией, а также будет гарантировать уровень платежей не ниже определенного уровня. Мы фактически закрываем гарантией риск неплатежа по кредитам, но перекладываем на инвестора риск досрочного погашения кредитов.

Наличие эмитента в случае с выпуском облигаций убирает полностью риск досрочного погашения, но создает другие риски. Например, если физические лица своевременно обслуживают ипотечные кредиты, то владелец сертификата исправно получает деньги. А владелец облигаций может их не получать, если эмитент облигаций в 20-летней перспективе обанкротится или станет неплатежеспособен. Более того, при банкротстве эмитента все эмиссионные ценные бумаги, включая облигации, изымаются из обращения и принудительно погашаются. Если по ипотечным кредитам не платят, то и у той и у другой бумаги средство решения проблемы одно -- обратить взыскание на обремененное ипотекой жилье.

-- Иными словами, вы считаете более целесообразным выпускать сертификаты?

-- Фондовый рынок России является развивающимся, и его волатильность выше других развитых рынков. Рынок ипотечных ценных бумаг в стадии становления. Поэтому на начальном этапе агентство считает сертификат участия более адекватным инструментом как для федерального, так и для региональных агентств. Более того, наше агентство регулярно бы выкупало выпускаемые в регионах сертификаты участия, чего нельзя сделать в отношении облигаций.

У нас пока есть время на выбор, какую именно ипотечную ценную бумагу выпускать, -- в конечном итоге ту, которую будут покупать долгосрочные институциональные инвесторы и в отношении которой правительство РФ выдаст государственные гарантии.

-- Как вы оцениваете спрос на ипотечные кредиты?

-- Вопрос требует уточнения. Факторы спроса на ипотечные кредиты -- объем накоплений, доходы населения и рост цен на жилье. Спрос будет во многом зависеть от условий кредитования. Спрос можно сильно простимулировать, если использовать плавающую ставку процента, предоставить в начале льготный период по погашению основного долга, а затем ежегодно увеличивать выплаты по кредиту пропорционально росту доходов населения. Более того, возможна даже ситуация, при которой в первые годы проценты начисляются по рыночной ставке, но выплачивается только часть, а остаток капитализируется в основной долг.

Вопрос скорее в другом -- насколько интенсивно спрос надо стимулировать в 2002--2003 годах? Я полагаю, что проблема больше не в кредитах, а в первичном рынке жилья. Жилья вроде много строится, но 90% финансируется на этапе долевого строительства. Существует риск роста цен на жилье, если спрос значительно превысит предложение готового жилья. Поэтому мы поддерживаем инициативу Госстроя РФ по формированию механизмов целевого финансирования строительства жилья с участием субъектов РФ и крупных российских корпораций.