Все идет к тому, что к началу следующего года цены на московском рынке жилья выйдут на доавгустовский уровень 1998 года. С января 2001 года новостройки подорожали в среднем на 15%, а на вторичном рынке квартиры выросли в цене на 20%. До конца этого года рост не прекратится. Но если на первичном рынке прогнозировать его темп сложно, то на «вторичке», по словам риэлторов, он составит 1--2% в месяц.

Объясняя происходящее, в комплексе перспективного развития московского правительства ссылаются на «соотношение спроса и предложения». Однако некоторые специалисты считают, что невиданный всплеск цен предложения -- результат политики столичных властей.

Руководитель аналитического агентства недвижимости R-way Александр Крапин полагает, что одна из основных причин роста -- деятельность крупных подрядных строительных организаций (ДСК-1, Мосстроймеханизация-5, Мосфундаментстрой-6). Эти связанные с московскими властями фирмы попытались исполнять несвойственную им до этого года роль инвесторов. Желание инвестировать подтолкнуло их к созданию своего «клуба» -- Московского строительного союза (МСС). И, превратившись из чистых подрядчиков в инвесторов, члены клуба резко подняли цены в районах массового строительства.

«Летом прошлого года (низшая точка падения цен после кризиса в августе 1998 года) продажная цены квадратного метра на первичном рынке приблизилась к 320--350 долл., -- говорит г-н Крапин, -- а после этого всего за год цены выросли на 70%, и экономического объяснения этому нет». По его словам, «рост платежеспособности -- миф, служащий оправданием для властей, мечтающих пошире раскрыть карманы населения».

В R-way утверждают, что с 1995 года рынок «перевернулся». До этого «цены на первичном рынке формировались исходя из ситуации на вторичном, а потом они поменялись местами». Эксперты видят причину этого в том, что рынок «контролируют московские власти». А начальник отдела маркетинга компании «Инком-недвижимость» Евгений Михаленков утверждает, что «в этом году с рынка недвижимости фактически исчез сектор дешевых новостроек».

Это подтверждают в Московском инвестиционном агентстве недвижимости (МИАН), напоминая о политике городских властей по обеспечению «бесплатным» жильем очередников. Покупателей, пользующихся городскими субсидиями (которые позволяют оплатить до 90% стоимости квартиры), очень много. Процедура перевода денег из городского бюджета на счета продавцов вынуждает их брать квартиры в новостройках, поскольку при покупке на вторичном рынке деньги нужны немедленно, в момент оформления сделки.

Четыре года назад «однушка» на вторичном рынке (32 кв. м) могла стоить 28--30 тыс., в то время как в выхинской новостройке (36--39 кв. м) -- 25 тыс. долл. Сегодня разрыв между ними резко сократился (23--25 тыс. и 21--22 тыс. долл. соответственно).

Начальник отдела продаж МИАН Наталья Усова считает, что на рынке московских новостроек наступило «начало конца массовой застройки». Освоены почти все территории, предназначенные для строительства микрорайонов. Большая и поэтому относительно дешевая массовая застройка будет продолжаться только в Марьинском парке, Люблине и Куркине.

Точечная застройка (строительство в обжитых кварталах города взамен ветхого и устаревшего жилья или на месте перенесенных промпредприятий) по определению дороже. Ведь она предполагает, например, отселение жильцов и снос их «хрущоб».

В сформированных микрорайонах на свободных для строительства площадках квартиры также подорожали с начала года. В среднем в панельных и монолитных домах «точечного» исполнения цена 1 кв. м выросла, по словам г-жи Усовой, с 530 до 730 долл.

Частные компании, специализирующиеся на строительстве жилья повышенной комфортности, например «Дон-строй», в этом году поднимали свои расценки ежемесячно на 3%. Однако в сентябре «Дон-строй» официально объявил о 20-процентном повышении.

Минувшим летом «раскачался» и традиционно более инертный сектор -- вторичный. С начала года обжитые квартиры подорожали в среднем на 20% (по данным МИАН, в январе средняя цена 1 кв. м составляла 630, а в октябре -- 780 долл.). Вместе с тем, по материалам исследования аналитиков агентства недвижимости «САВА», в сентябре рост цен предложения замедлился. Риэлторы считают одной из причин этого замедления увеличение объема предложения по сравнению с августом на 11%.

Продавцы решили перестать придерживать товар в ожидании пика цен, комментирует эту тенденцию глава агентства «САВА» Константин Апрелев. Кроме того, объем предложения увеличился за счет появления расселенных квартир в «сталинских» домах. Расселенные «сталинки» на 5--7% дороже тех же квартир с согласными разъехаться жильцами. «Расселение коммунальных квартир снова стало в этом году актуальным», -- отмечает г-н Апрелев. И в качестве иллюстрации этой тенденции приводит данные о росте спроса на однокомнатные квартиры в наименее престижных районах. Именно их скупают под переселение. По сведениям компании «Инком-недвижимость», в результате этого опережающими темпами (по 5% в месяц) дорожают квартиры в «хрущевках» и «брежневках» (5- и 9-этажные панельные дома). Той же причиной (спрос на дешевые квартиры, куда отселяют жителей коммуналок), вероятно, объясняется и неравномерность роста цен в разных округах столицы. Более всего в сентябре подорожало жилье в непрестижных округах Москвы: Юго-Восточном, Восточном, Северо-Восточном и Южном. Здесь цена 1 кв. м выросла за сентябрь на 3,5--4,3%. А в Центральном, Западном и Юго-Западном округах квартиры в сентябре подорожали на 0,7--1,5%.

Лидерами в темпах роста цен предложения остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые еще долго можно будет реализовывать с выгодой.