В России катастрофически не хватает жилья, поэтому спрос, во много раз превышающий предложение, провоцирует постоянный рост цен на недвижимость. Задача нового правительства очень сложна -- те средства, которыми оно располагает для обеспечения жилплощадью всех желающих и нуждающихся, потребуют радикальных мер для решения проблем строительной отрасли.

По информации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ФАСЖКХ), общий объем российского жилищного фонда на начало 2004 года составляет 2,85 млрд кв.м, из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% -- в сельской местности. В частной собственности находится 68% жилья.

Как отмечают в ФАСЖКХ, большая часть существующего жилищного фонда не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Например, из общего числа 19 млн жилых строений (2,85 млрд кв.м) более 60% (11,4 млн жилых строений) -- старше 30 лет, более 60% (11,4 млн жилых строений) имеют износ выше 1/3, более 56% (10,6 млн жилых строений) -- деревянные.

В настоящее время жилищный фонд насчитывает более 56 млн квартир. Основу составляют двух- и трехкомнатные квартиры. На долю однокомнатных квартир приходится всего 23,2% общего количества квартир, или около 15% от общего объема жилищного фонда. Этого явно недостаточно, так как потребность в "однушках" особенно остра -- до 40% от общего числа необходимого жилья. Их особая популярность обусловлена одной объективной причиной: однокомнатные квартиры -- самые дешевые.

Падение объемов жилищного строительства объясняется резким сокращением участия государства в его финансировании. По данным ФАСЖКХ, доля капитальных вложений государства в конце 80-х годов превышала 85%, а в 2003 году за счет средств бюджетов всех уровней введено около 20% жилья. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников. Как следствие -- огромный, подчас вопиющий, разрыв между затратами на строительство и ценой продажи жилья. Средняя по стране цена на первичном рынке почти в два раза превышает себестоимость строительства. Доходы населения растут значительно более низкими темпами, чем цены на недвижимость. Но даже и такого -- низкокачественного и дорогого -- жилья по-прежнему не хватает.

Основной механизм обеспечения сограждан жильем, работающий на Западе, в России пока буксует. Люди и рады бы воспользоваться ипотекой, но далеко не все знают о ее существовании, и уж точно немногие способны толком объяснить, что это за зверь. «К нам ежедневно поступают десятки запросов о получении ипотечного кредита, -- говорит руководитель пресс-службы компании МИЭЛЬ Игорь Ладычук, -- но далеко не все четко представляют себе условия, на которых его можно получить. Государство должно быть заинтересовано в популяризации ипотеки и разъяснять, что ипотека не подарок, а коммерческая покупка, со своими плюсами и минусами». Другими немаловажными причинами, по мнению PR-директора риэлторской компании Paul's Yard Андрея Патрушева, являются высокая процентная ставка и отсутствие каких-либо гарантий -- как для банка, так и для клиента. «В настоящее время процентная ставка по кредиту составляет 12--17% годовых, что является недоступным для большинства людей, желающих приобрести квартиру в кредит, -- считает г-н Патрушев. -- Путем нехитрой калькуляции можно высчитать, что человек со средним уровнем дохода не сможет выплатить ипотечный кредит, если первоначальный взнос составил менее 30% от стоимости квартиры, без помощи, например, родственников».

По мнению экспертов рынка, ипотека в России станет доступной при условии снижения процентной ставки до 7--8% годовых и увеличения срока выплат до 50 лет. Проблему можно разрешить единственным путем -- выработкой необходимых норм при тесном взаимодействии банков и соответствующих государственных органов. Например, этим инструментом сможет стать открытие Центробанком для коммерческих финансовых институтов дешевых кредитных линий, направленных на выдачу ипотечных кредитов частным лицам.

Реализация мер, разработанных правительством, как обещает Виктор Христенко, приведет к 30-кратному увеличению объема ипотечного кредитования к 2010 году. То есть жилье станет более доступным. Но низкие доходы населения требуют жилья не просто доступного, но и гораздо более дешевого, чем то, которое можно приобрести сейчас. «Дешевизна и доступность жилья -- абсолютно разные понятия, -- считает заместитель генерального директора риэлторской компании «Новый город» Наталья Ветлугина. -- На заседании правительства акцент все-таки был сделан именно на доступность. В этом аспекте ипотека действительно сыграет важнейшую роль -- чтобы население в массовом порядке могло воспользоваться ипотечными кредитами, ставки должны быть существенно ниже. Если правительство действительно реализует те меры, о которых заявляет, ситуация в значительной мере будет стабилизирована».

Однако жилье по-прежнему останется дорогим -- большинство аналитиков и даже столичный мэр Юрий Лужков уверены, что цены на квадратные метры от развития ипотеки только возрастут. «Если ипотека станет массовой, это приведет к некоторому росту цен на квартиры, в разных регионах по-разному, -- считает Игорь Ладычук. -- Только когда предложение жилья будет во много раз превышать спрос, цены начнут снижаться, а мы сейчас далеки даже от равного соотношения этих понятий».

С этим мнением лишь отчасти согласна Наталья Ветлугина: «Проблема дешевизны жилья этими мерами не решится -- от того, что жилье станут строить в больших объемах, дешевле оно не станет. Причина тому -- существование объективных факторов, таких как себестоимость строительных материалов, стоимость земли, которой остается все меньше. Особенно остро стоит эта проблема в Москве -- соответствуют этому и необыкновенно высокие цены на столичную недвижимость. Но Москва -- совершенно особый город со своей уникальной ситуацией в строительстве, поэтому те меры, которые будут приняты в разработку для всей страны, столице точно не помогут».