В России открылась возможность для создания нового типа паевых фондов -- ипотечных, в состав активов которых включаются не только деньги и ценные бумаги, но и денежные требования по ипотечным кредитам. Такую возможность дает вступающее в силу постановление ФКЦБ № 31/пс, изданное 23 марта и вчера опубликованное в «Российской газете». Удельный вес «ипотечных» требований в общей структуре имущества ипотечного фонда не должен быть ниже 65%; при этом стоимость активов по одному кредитному договору или по договору, обеспеченному залогом в виде незавершенного строительства, не может превышать 10% от общей оценки активов фонда. Прочие же разрешенные инструменты составляют не менее 10% имущества ипотечного ПИФа. Подобные низкие требования к ликвидности активов нового института определили и форму, в которой он может быть создан, -- закрытый паевой фонд.

Правила закрытого фонда устанавливают срок его существования от года до 15 лет, а обязательное погашение паев производится только по истечении срока его существования. Правда, у инвесторов есть возможность получить промежуточные выплаты или уйти из фонда, не согласившись с решением общего собрания пайщиков. К тому же есть надежда на развитие вторичного обращения инвестиционных паев на биржевых площадках.

Нововведение придется по вкусу прежде всего банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, считает Наталья Прокопьева из УК «Конкордия-Эссет Менеджмент». На деньги приобретателей инвестиционных паев ПИФ будет выкупать у банков задолженность, обеспеченную залогом недвижимости, и, таким образом, создавать для кредиторов возможность реинвестирования ранее одолженных средств. Начальник управления развития бизнеса УК «Менеджмент Центр» Роман Шемендюк считает, что новые фонды послужат своеобразным шлюзом между длинными выплатами по ипотечным кредитам и длинными деньгами институциональных инвесторов. По его мнению, пайщиками новых ПИФов могут стать пенсионные фонды или страховые компании, занимающиеся страхованием жизни, чьи обязательства отнесены по времени далеко вперед, а инвестиционная политика консервативна и основана на получении пусть небольшого, но верного процента. Такие инвесторы, приобретая инвестиционные паи ипотечных фондов, получают портфель обязательств, ставки доходности по которому и периодичность поступлений можно легко рассчитать, так же как при покупке облигаций с дальним сроком погашения. При этом вся работа по оценке кредитных рисков уже проведена банком, переуступившим право требования по кредитному договору. Стоимость такой переуступки, по словам г-на Шемендюка, будет близка к текущей стоимости денег. Банки, выдавшие кредиты под залог недвижимости несколькими годами ранее, будут стремиться оставить их за собой: ставки по ним выше нынешних. Наиболее же оправданной для них будет переуступка прав по «свежим» кредитам. Не исключено, что наиболее активные розничные банки вступят в стратегическое партнерство с крупными ипотечными ПИФами и, переуступая им права требования по кредитным договорам практически в день заключения, смогут зарабатывать деньги без привлечения собственных средств, на потоке.

Впрочем, в связи с некоторой «шероховатостью» нового постановления уже очевидны некоторые проблемы. Например, правила формирования активов ипотечного фонда не предполагают наличия в их составе объектов недвижимости. А они вполне могут оказаться в собственности ПИФа в ходе урегулирования отношений между фондом и недобросовестным дебитором.

Кроме того, не прояснена процедура оценки активов ипотечного ПИФа. По общему правилу эту оценку для закрытого фонда проводит независимый оценщик. Однако что он должен оценивать -- сумму обязательств или недвижимость в залоге, -- остается неясным. Если недвижимость, то волатильность рынка может привести к падению ее цены, и, соответственно, будет нарушено одно из требований нового постановления: сумма основного долга по договору не должна превышать 70% от рыночной стоимости залога. Кроме того, если исходить из оценки недвижимости в залоге, то при стабильном или растущем рынке стоимость активов ПИФа может быть завышена: ведь остатки обязательств по мере погашения дебитором задолженности уменьшаются. Поэтому, по мнению Романа Шемендюка, при оценке имущества ипотечного ПИФа следует отталкиваться либо от оценки остатков обязательств, либо от их стоимости на момент выдачи кредита.

И, наконец, налоги. Если у кредитора, заключающего с паевым фондом договор цессии, возникает обязанность платить НДС, то вся новая схема теряет всякий коммерческий смысл. НДС начисляется при реализации товара или услуги. В случае с ипотечным фондом, когда речь идет о переуступке права именно денежного требования, НДС, кажется, не возникает. Ведь недвижимость является только залогом, права на который кредитор получит в будущем, и то в случае ненадлежащего исполнения дебитором своих обязательств. Правда, пройдя все процедуры выставления на торги, паевой фонд все же может остаться с нереализованным залогом.

Сейчас выкупом прав требований по ипотечным кредитам и рефинансированием банков таким образом занимается федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Представитель АИЖК вчера сказал газете «Время новостей», что в агентстве ждали выхода постановления ФКЦБ и не опасаются возможной конкуренции. «Сомневаюсь, что ПИФы будут нашими конкурентами: закладная не дает той доходности, которая интересует фонды и их пайщиков, для них она больше подходит как инструмент диверсификации риска», -- говорит эксперт. Поэтому число ипотечных фондов, видимо, будет не очень значительным. Сейчас ПИФы, инвестирующие в недвижимость, в основном занимаются приобретением прав на строящиеся квартиры с последующей их перепродажей. «Даже таких фондов сейчас единицы», -- отмечают в АИЖК.