Темп развития российского рынка ипотеки явно не устраивает российских чиновников и экспертов. На организованной агентством AK&M конференции «Ипотечное кредитование в России» они призвали искоренить нерыночную ипотеку и регулировать этот бизнес чисто экономическими методами. Так, глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что пока рынок недвижимости «перегрет», снижение ставок по ипотечным кредитам слишком опасно. Надо, наоборот, увеличивать налог на недвижимость, сокращая субсидии и льготы по ипотечным программам.

По словам г-на Семеняки, в экономике наблюдается опасная тенденция: реальные доходы населения растут в среднем на 14% в год, а цены на жилье -- значительно быстрее. Таким образом, доступность жилья, особенно в ряде регионов, снижается, а сам рынок все больше перегревается. Но меры вроде снижения ставок по ипотечным кредитам или расширения программ господдержки ипотеки рискованны, отметил г-н Семеняка. Потому что могут привести к обвалу цен на жилье. «Мы слышим, что для повышения доступности жилья надо значительно снизить ставку ипотечного кредитования, -- сказал глава АИЖК. -- Такие решения экстремальны, потому что они будут приводить к резким колебаниям цен, мы это называем волатильностью».

Скачки цен рынку недвижимости вредны, считает глава АИЖК. «Если эти колебания большие, то рынок вселяет все больше неуверенности в покупателя жилья, кредитора, -- продолжил он. -- Мы от этого страхуемся, ограничивая сумму кредита 70% от стоимости квартиры. Пока колебания цен не снизятся на региональных рынках, мы эту цифру менять не будем». Поэтому на цены надо влиять плавно -- исключительно экономическими методами. Экономический смысл этих методов понятен, но вот их социальную составляющую можно отнести к пресловутым «непопулярным» реформам. Впрочем, как заявил недавно Владимир Путин, следует говорить не о «непопулярных», а о «необходимых» реформах. И переход к цивилизованному рынку ипотеки именно таковым и является.

«Надо попробовать «зажать» спрос и увеличить предложение жилья: сокращать субсидии и различные льготы, связанные с покупкой жилья и социальной ипотекой, увеличивать налог на недвижимость с тем, чтобы увеличить бремя собственника и уменьшить мотивацию покупать жилье», -- разъяснил Александр Семеняка. Он считает, что не надо только понижать ставки ипотечного кредитования. Если же возникнет угроза глубокого снижения цен и перепроизводства, необходимы ровно обратные рыночные меры.

Против «нерыночной» ипотеки, субсидий и льгот выступило и Минэкономразвития. Руководитель департамента муниципальной экономики и хозяйства МЭРТ Александр Широков заявил, что «социальная ипотека -- это псевдоипотека, она вредит ипотечному кредитованию в России, ломая цены и все рыночные механизмы». В этой же связи МЭРТ тревожит проблема с выселением неплательщиков по ипотечным кредитам из купленных на заемные деньги квартир и домов. «Минюст считает, что это неконституционно (согласно Конституции никто не может быть произвольно лишен жилья), -- говорит чиновник, -- однако в случае невозврата кредита никакой произвольности нет». По мнению г-на Широкова, недисциплинированных заемщиков нужно выселять, но не лишая их жилья вовсе, а предоставляя какое-то другое жилье. «Давайте поможем конкретным людям, но это не должно затрагивать рынок», -- заключил он.

Между тем о проблеме доступности жилья говорили практически все участники конференции. Г-н Семеняка привел результаты последнего исследования Еврокомиссии, согласно которым «доход средней российской семьи составляет 8% от дохода датской семьи (датчане в Европе получают наибольшие доходы. -- Ред.)». «А цены на жилье в среднем по России и по Дании практически сопоставимы. Это означает, что для датской семьи жилье более доступно, чем для российской», -- сделал вывод глава АИЖК. По его словам, «если тенденция с опережающим ростом цен сохранится, то это будет плохо для формирования рынка доступного жилья». Но решение этой проблемы, подчеркнул он, вне прямой компетенции агентства.

Тем временем само АИЖК все больше входит в рынок. По словам г-на Семеняки, «по итогам прошлого года впервые деятельность агентства стала прибыльной», оно получило 62 млн руб. чистой прибыли с учетом будущих доходов. «Региональные ипотечные агентства либо вышли на безубыточность, либо к ней приблизились, то есть система перестала себя проедать», -- сказал глава АИЖК. По его данным, за прошлый год ежемесячный объем выкупа агентством закладных у первичных кредиторов вырос в 50 раз, а к концу этого года Александр Семеняка пообещал удвоить нынешний показатель, составляющий закладные почти по 2 тыс. кредитов.