В 2003 году московские новостройки стремительно взлетели в цене -- в целом по рынку, по данным руководителя аналитического центра IRN Олега Репченко, на 32--34%, достигнув средней отметки в 1450 долл. за квадратный метр. Более масштабный рост за последние десять лет был зафиксирован только в 2000 году (+40%), однако тогда отсчет шел от низкой последефолтной цены в 750 долл. за квадратный метр.

Неожиданный скачок

Никто из аналитиков рынка недвижимости в начале прошлого года не мог даже предположить, что жилье будет дорожать такими темпами: прогнозировали рост в пределах 10--15%. Но в 2003 году удорожание квартир происходило не столько из-за несоответствия спроса и предложения (что наблюдалось ранее) -- главными факторами послужили макроэкономические показатели. Так, директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость" Геннадий Стерник уверен, что примерно 30% прироста стоимости московского жилья обеспечил приток в страну нефтедолларов. А около 400 млн долл., по его мнению, попало на столичный рынок недвижимости благодаря думским выборам. Причем эти деньги оседали в карманах не только состоятельных москвичей, но и жителей нефтегазовых регионов России, которые при достижении определенного уровня благосостояния переселялись в столицу.

Москвичей потеснили

Фактор миграции ранее практически не учитывался аналитиками. По данным ГУВД Москвы, только за пять месяцев 2003 года временную регистрацию в городе получило более 300 тыс. человек. Приезжие покупают в основном панельное жилье на окраинах города, и особенно в ближнем Подмосковье. Но после прошлогодней всероссийской переписи оказалось, что в Москве проживают не 8,7 млн горожан, как ранее уверял Юрий Лужков, а 10,4 млн.

Изменилась и «красочная» цифра, которой так любили гордиться представители стройкомплекса Москвы: обеспеченность столичных жителей квадратными метрами. Теперь это 19 кв. м на человека, а не 23, как думали раньше, и по этому показателю Москва уже уступает в целом Китаю (23 кв. м) и уж тем более странам ЕС (44 кв. м).

Монолит против панели

В 2003 году впервые доля монолитного жилья превысила долю панельного. Этим также объясняется рост цен -- себестоимость более качественного монолита выше, чем панели. И год от года доля «младших братьев хрущевок» в городе будет уменьшаться. Например, вице-президент строительно-инвестиционной компании «Интеко» Олег Солощанский уверен, что через семь-восемь лет монолит полностью вытеснит панельное жилье.

Строители часто ссылаются на резкое увеличение в 2003 году стоимости стройматериалов. Так, в мае основные производители цемента одномоментно увеличили цены на 30--35%. Тогда первый заместитель мэра в правительстве города Владимир Ресин пообещал разобраться с цементниками, пригрозив подключить к расследованию картельного сговора и МАП РФ. Неизвестно, чем закончилась эта история, но цена на цемент так и не упала.

Подскочила и стоимость московской земли. Цена права долгосрочной аренды поднялась минимум на 20%, достигнув 3--4 млн долл. в районах, прилегающих к Садовому кольцу. Кроме того, изменилась и система распределения земельных участков -- вице-мэр Валерий Шанцев настойчиво пробивал весь год аукционы вместо прежних конкурсов (т.е. землю покупали на открытых торгах). Правда, нередко это приводило к тому, что землю покупали спекулянты, которые затем ее перепродавали настоящим застройщикам.

Доллар подвел

Один из самых главных факторов стремительного удорожания жилья -- обесценение американского доллара по отношению к российскому рублю. И поскольку ни депозиты в банках, ни другие финансовые инструменты не могли спасти долларовые сбережения, многие граждане увидели в покупке постоянно дорожающей недвижимости реальный шанс не только спасти сбережения, но даже и приумножить их.

По данным Олега Репченко, в 2003 году до 40% жилья приобреталось с целью его дальнейшей перепродажи, в первую очередь это коснулось рынка однокомнатных квартир: именно они и дорожали в итоге самыми высокими темпами. Простой пример: если в начале года стандартная панельная «однушка» в Южном Бутове или Марьине оценивалась на стадии котлована в 35--38 тыс. долл., то в декабре ее цена выросла минимум до 50 тыс. долларов.

Несколько меньшими темпами росли цены на рынке элитного жилья -- по данным руководителя риэлторского агентства Paul's Yard Павла Здрадовского, примерно на 25%. Однако в количественном отношении рост не мог не поразить -- вполне обыденным делом стало предложение квартир в «Золотой миле» (район Остоженки и Пречистенки и прилегающих к ним переулков) по 10--11 тыс. долл. за кв. метр.

Г-н Здрадовский говорит, что за 2003 год средняя цена за кв. метр внутри Садового кольца выросла с 3954 до 5049 долл., или на 27,7%. Однако рынок элитного жилья все же достаточно узок. По данным агентства Paul's Yard, емкость спроса составляет 5 тыс. потенциальных клиентов, хотя на рынке присутствует не более 3,5 тыс. квартир и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса. Если темпы строительства элитного жилья в столице останутся прежними, то уже через два-три года рынок будет испытывать явный дефицит элитного жилья.

Что год грядущий нам готовит

Практически все эксперты уверены, что московский рынок недвижимости в 2004 году снова «подрастет» (однако к физическим объемам жилья это не относится -- как и год назад, в столице будет возведено 4,5 млн кв. м). Так, Олег Репченко утверждает, что это обусловлено в Москве естественными причинами. К ним относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п.

Этот набор факторов на фоне общеэкономической стабильности при отсутствии кризисов и иных потрясений приводит к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8--12%. То есть эти цифры можно принять за нижнюю отметку возможного роста цен. Но наиболее вероятная оценка, согласно его расчетам, находится на уровне 20--25%. Это означает, что к концу этого года величина индекса стоимости жилья достигнет 1700 долл. за кв. метр и даже превысит ее.

Естественным пределом роста цен на московскую недвижимость Олег Репченко называет 5--10 тыс. долл. за кв. метр. По его мнению, в европейских столицах цены на жилье находятся именно на этом уровне, и в отличие от начала 90-х сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню.