Недвижимость в Подмосковье становится все популярнее: если в 2002 году соотношение количества построенных квартир в столице и области составляло 70:30, то по итогам нынешнего оно приблизится к пропорции 55:45. Ожидается, что по итогам года в Москве возведут 4,4 млн кв. м жилья, а в Подмосковье -- 3,5 млн. Более того, при равном качестве «продукции» областное жилье дешевле московского на 25--40%. И если прежде по поводу разницы в цене столичные строители говорили, что мол «покупатели переплачивают за престиж и московскую землю, а также транспортную доступность», то сегодня этот аргумент несостоятелен -- из большинства городов ближнего Подмосковья до центра столицы можно добраться быстрее, чем с окраин мегаполиса (например, от Южного Бутова до центра 25--27 км, столько же, сколько от Мытищ или Долгопрудного). Между тем самая дешевая квартира в панельном доме (36--40 кв. м) в том же Бутове или Жулебине стоит сегодня 38--41 тыс. долл., а в Мытищах или Люберцах -- 27--32 тыс. долл. Подмосковная квартира даже в монолитном или монолитно-кирпичном здании (зачастую при большем метраже) все равно обходится дешевле, чем панельная на окраине столицы.

Причины невысоких цен на недвижимость ближнего Подмосковья очевидны. Доля местной администрации (жилье, передаваемое бесплатно очередникам) составляет не более 20--25%, а в Москве -- 35--45%. Процесс согласования в области идет в несколько раз быстрее, чем в столице (например, для начала строительства в столице надо собрать 256 справок с 44 подписями, в Подмосковье -- 78 справок). Ниже в области и себестоимость строительства. Для сравнения: средняя зарплата высоквалифицированного строителя в Москве составляет 500--600 долл., в Подмосковье -- 300--400 долл. Наконец, в области и стоимость выкупа права на землю ниже: до 250 тыс. долл. за гектар, в Митине или Жулебине (между прочим, тоже за пределами МКАД) --400--500 тыс. долларов.

Рост цен на столичную недвижимость, продолжавшийся с зимы 2000 года по нынешнюю осень, заставил покупателей задуматься о жилье в Подмосковье как об альтернативе московскому. О том, насколько Подмосковье интересует москвичей, говорит рост темпа реализации: те столичные агентства, которые год назад совершали в день одну сделку по областному жилью, теперь продают там по три--четыре квартиры ежедневно. Причем не только москвичи предпочитают в последнее время стать областными жителями. Специальные маркетинговые исследования ряда риэлторских агентств показали, что летом текущего года у подмосковных квартир были следующие покупатели: 40% -- москвичи, 10% -- местные жители, 50% -- переселенцы из других регионов (в первую очередь с Кавказа и районов Крайнего Севера).

Риэлторы отмечают, что за первые три квартала года спрос на подмосковные новостройки со стороны жителей столицы вырос очень заметно -- на 30--50%. Это заставило ряд крупных агентств недвижимости, прежде не занимающихся областью, открыть у себя отделения по продаже подмосковных новостроек.

По мнению маркетологов, за МКАД многих москвичей тянет стремление улучшить жилищные условия: переехать в квартиру попросторнее и в дом качеством повыше. За ту сумму, которую в Москве надо заплатить за «однушку», в ближнем Подмосковье можно купить двухкомнатную квартиру. Кроме того, в Подмосковье по непривычно низким для москвичей ценам продаются монолитные и кирпичные дома. Так, в центре Люберец или Мытищах жилье в кирпичном доме по индивидуальному проекту купить можно по 700 долл. за кв. метр.

Есть и другая категория покупателей, интересующихся Подмосковьем. Это молодые семьи, которые желают разъехаться с родителями, но не имеют возможности купить в столице даже минимальное по размерам и цене жилье. Раньше они предпочитали Марьино, Люблино, Бутово, но сейчас цены там зашкаливают за 1100 долл. за кв. метр.

Риэлторы объясняют эту ситуацию так. В Москве сложился дефицит дешевых одно- и двухкомнатных квартир -- столь велик на них спрос. Поэтому такое жилье в столице дорожает быстрее всего, и объем предложения гораздо меньше, чем желающих его купить (правда, в Госстрое отмечают, что дефицит отчасти создан искусственно: столичные застройщики с удовольствием строят и продают более просторные квартиры). А вот в Балашихе, Лобне, Мытищах, Видном дешевых однокомнатных квартир пока достаточно. Это особенно важно для тех, кто планирует купить жилье не сейчас, а в будущем. В Москве типовая застройка уступает место более дорогому точечному строительству. И через год-два дешевых квартир (тех, что стоят ниже нынешних 1400 долл. за метр в среднем по рынку) в Москве будет еще меньше, чем сейчас.

Именно интерес москвичей к подмосковным новостройкам привел к тому, что жилье в городах-спутниках за январь--октябрь этого года подорожало в среднем на 25%. Такие города, как Реутов или Химки, стали восприниматься покупателями как часть Москвы. Помимо близости к столице Химки нравятся покупателям развитой инфраструктурой, а на привлекательность Реутова повлияло окончание строительства в соседнем московском районе Новокосино. Поэтому там цены отличаются от московских не так заметно, как в других городах. Аналогичная ситуация сложилась и для новостроек по традиционно престижному западному направлению -- например, в Одинцове или Красногорске цены на квартиры приближаются к столичным.

Существенно выросли цены и в Долгопрудном. На это повлиял опять так называемый психологический фактор: летом власти Московской области всерьез заговорили о проведении референдума в этом городе с вопросом о желании (или нежелании) местных жителей стать москвичами. Если такой референдум будет проведен, понятно, каков будет ответ и как подорожает местное жилье. Кроме того, это практически единственный город в области (кроме Химок), стоящий на воде: вокруг него расположены канал им. Москвы и Клязьминское водохранилище.

Как прогнозируют риэлторы, если цены на жилье в столице продолжат расти или даже останутся на прежнем уровне, то объем покупок москвичами квартир в Подмосковье будет только увеличиваться. Вырастут и цены на областное жилье. Правда, в любом случае они останутся на 20---25% ниже стоимости аналогичных по классу московских квартир, расположенных на окраинах.