Компания McDonald`s решила продать три офисных центра в Москве -- риэлторское агентство Stiles & Ryabokobylko уже ищет покупателя зданий на Красной Пресне, Большой Ордынке и в Газетном переулке. Во всех зданиях расположены рестораны компании. Как пояснила менеджер по связям с общественностью российского подразделения McDonald`s Светлана Полякова, компания решила избавиться от непрофильных активов, так как сами рестораны занимают всего 30% площади этих зданий, а остальное сдается в аренду. После продажи офисных центров McDonald`s намерен взять в аренду площади под своими ресторанами на 25 лет.

Судьба зданий, пока еще принадлежащих компании, весьма любопытна. Два из них -- в Газетном переулке и на Красной Пресне -- относятся к офисным центрам самой высокой категории. Например, в Газетном арендуют площади агентство недвижимости МИАН, представительства Mitsui, Toyota, American Express, издательский дом Double-Everest, ряд торговых фирм, туристическое агентство и др.

Риэлторы теряются в догадках относительно возможных причин продажи офисов McDonald`s, но не сомневаются в том, что покупателем должна стать иностранная компания. Аналитик Реnny Lane Максим Жуликов говорит, что покупателями станут иностранцы, так как именно в их сфере интересов находятся офисные центры с окупаемостью более пяти лет. «Кроме того, -- полагает он, -- наверняка McDonald`s назвал такую цену, которая сразу же отсеет большинство потенциальных российских претендентов (по оценке аналитиков, стоимость объектов может составить 45--55 млн долл. -- Ред.). У иностранцев это нормальная корпоративная политика». По его мнению, участником в этой сделке станет Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. (FF&P) -- профессиональный западный фонд, целью которого является приобретение офисных зданий класса «А».

FF&P, придя на российский рынок, сразу объявил о своем намерении скупить как можно больше офисных помещений самого высокого класса. Возможность же покупки зданий, принадлежащих McDonald`s, фонд пока не комментирует.

Прежний консультант по недвижимости McDonald`s -- компания Colliers International -- не удивлен намерением продать офисные центры. «Практика таких сделок популярна и абсолютно нормальна, -- говорит руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Олег Мышкин. -- Для McDonald`s вообще нетипично выступать в роли девелопера. Да и доходность этих зданий достаточно низкая».

Офисные центры не приносят «быструю прибыль», их средняя окупаемость -- около семи лет. Более того, международные классификации офисов требуют, чтобы спустя пять лет с момента ввода в эксплуатацию здание автоматически выводилось из класса «А». За это время здания в значительной степени изнашиваются, требуют ремонта некоторые коммуникации, а технологическое наполнение помещений морально устаревает.

В этом году интерес западных инвесторов к коммерческой недвижимости в России значительно возрос. На московский рынок кинотеатров вышла крупная американская компания National Amusements/Viacom, открывшая в торговом центре Mega мультиплекс с 11 зрительными залами (сумма инвестиций превысила 30 млн долл.). В октябре на конференции, посвященной развитию рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, директор компании Stiles & Ryabokobylko Сергей Рябокобылко заявил, что начинает работать в северной столице в партнерстве с неким иностранным фондом, объем средств которого превысит 100 млн долларов.

Инвесткомпания Fleming Family & Partners основана в 1873 году. Занимается управлением фондами и трастами своих клиентов и консультированием по прямым инвестициям. В России FF&P начала работать в 1992 году, но самые громкие ее проекты в нашей стране пришлись на последние полгода: FF&P организовала британо-российскую компанию Highland Gold Mining Ltd для разработки золотоносного месторождения, приобрела 23% акций СУАЛа, второго в стране производителя алюминия, и объявила о грядущем объединении алюминиевых активов. А совсем недавно эта компания приобрела офисное здание класса «А» на Гоголевском бульваре, совершив крупнейшую за всю историю российского рынка недвижимости инвестиционную сделку.