Офисы класса «С», а также помещения под складские и производственные цели для малого бизнеса -- самый малоизученный, «незаметный» и одновременно, как ни странно, самый большой сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Тем не менее спрос на этот товар многократно превышает предложение. В области градостроительства этот вид предпринимательства называют специальным термином «девелопмент».

По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Миэль» Ирины Гливы, бизнес на морально устаревших, но еще крепких зданиях брежневско-горбачевского периода в Москве развивается стремительно. Схема такова. Инвестор выкупает, например, за Третьим транспортным кольцом два первых этажа административного корпуса, принадлежащего какому-нибудь разорившемуся заводику (примерно по 300 долл. за 1 кв. м). Сделав капремонт из расчета 100--150 долл. на 1 кв. м, внутреннее пространство разделяют на сектора по 100--200 кв. м. Аренда таких импровизированных офисов (а тут же возможно и мелкое производство) стоит от 150--170 долл. (по другим оценкам, до 250 долл.) в год за 1 кв. м. Дефицит на такое «жилье для малого бизнеса» сегодня слишком очевиден. «Только нехватка помещений для более прибыльного бизнеса вынуждает инвесторов в ряде случаев сносить «некультурное» наследие и строить офисы класса «В», -- досадует г-жа Глива.

Престижность места в Москве для бизнесменов, выбирающих офисное здание, -- критерий вторичный по сравнению с наличием парковки. Важны, кроме того, проект самого здания и его внутренние планировки и начинка. Поэтому класс «С» пока ждет насыщения рынка более респектабельными офисами высших классов.

Генплан развития столицы говорит о том, что в течение ближайших 20 лет город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для своего развития Москва будет использовать внутренние резервы площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями. В то же время масса неприглядного вида административных и промышленных зданий уродует столицу.

Осознавая это, московские власти и рады бы «переселить» некоторые предприятия, чтобы на их месте возводить более прибыльные офисы или жилье. Да слишком сложен процесс. Как сказал один девелопер, по понятным причинам просивший его не называть, «уговаривая сами себя, власти придумывают то проблемы будущей безработицы, то надуманный лозунг сохранения промышленности в Москве». Впрочем, скорее всего такая мнительность чиновников -- это игра. На самом деле в городском бюджете не хватает средств.

Зато они есть у инвесторов, покупающих предприятия с целью более выгодной эксплуатации их (или уже своих) объектов недвижимости. Один из риэлторов рассказал о компании-инвесторе «Серпуховской двор». Производственные здания на ул. Вавилова, 5/3, она превратила в офисный центр класса «В». Он полностью сдан в аренду. Та же компания сделала офисы класса «С» во 2-м Рощинском проезде (в районе метро «Тульская»). «Карманные», то есть маленькие, дешевые офисы (аренда всего 100 долл. за 1 кв. м) окупают все вложения за восемь месяцев или за год.

Кому сегодня придет в голову «посадить» на берегу Москвы-реки в центре города -- на земле, где право аренды стоит миллионы долларов за гектар, -- фабрику по изготовлению валенок? Не так давно, кстати, этого валеночного «уродца» купила инвестиционно-строительная компания «Строймонтаж».

Директор кожевенного завода «Рускон» (год назад куплен банком «Визави») Михаил Савин считает, что «главный капитал, оставшийся у завода, -- это его огромная зеленая территория, прилегающая к Кольцевой дороге, с удобной транспортной развязкой по Сколковскому шоссе». После реабилитации земли и вывоза имущества часть площадей инвестор переоборудовал под офисы, часть -- под новое производство. Сегодня в производственных и складских корпусах расположены мебельная фирма, бакалейный терминал и компания, торгующая стройматериалами. В административных корпусах теперь новые офисы.

Конкуренция иной раз приводит к конфликтам чиновников с бизнесменами. Недавний пример -- полюбовно завершившаяся распря мэрии и компании «Росбилдинг», которая якобы хотела закрыть текстильную фабрику им. Петра Алексеева. Известны вялотекущие конфликты вокруг «Трехгорки», «Красного Октября».

Как сказал газете «Время новостей» один из опытных девелоперов, «совершенно ясно, что перспектива развития столицы России связана не с промышленностью, это политический, культурный и, может быть, финансовый и бизнес-центр страны».