Понятие «рынок загородной недвижимости» в этом году обрело новые черты. Застройщики стали формировать более крупные объекты, причем все дальше от Москвы. Но по качественным параметрам предложение не соответствует спросу. Строительство организованных охраняемых поселков, тенденция к которому сложилась пару лет назад, еще несколько лет будет преобладать над хлопотной частной застройкой. Отсутствие информации о рынке, порядке сбора документации и т.д. приводят к таким проблемам в получении землеотвода, что лучше заплатить посредникам, которые займутся и освоением этого участка земли.

Земельный рынок в Московской области официально существует с начала 1993 года, когда впервые появилась законодательная база для совершения сделок с земельными участками. Создатели регулярных (организованно застроенных) поселков для мечтающих о загородном доме обратились на рынок, как только клиенты после кризиса накопили деньги.

С тех пор доступ перекупщиков и девелоперов к земельному ресурсу стал возможен через подчеркнуто ласковый тон общения с чиновниками. Слабые потуги власти к рыночным отношениям на земельном рынке были. Во время работы Михаила Меня (до ноября 2002 года) в областном правительстве ряд муниципальных образований Московской области уже было заявил о намерениях провести аукционы по продаже земельных участков частным собственникам. Но после ухода вице-губернатора на службу в столичное правительство Борис Громов принял решение о ликвидации межведомственной комиссии по координации деятельности в сфере земельных отношений на территории области. И о конкурсах забыли.

Руководитель Федеральной службы земельного кадастра России Сергей Сай был вынужден в свое время признать, что рынок земли в России по-прежнему серый: «С принятием земельного законодательства четкая система законодательного обеспечения рынка земли в стране пока так и не сложилась».

Прогнозировать решения чиновников по вопросам землепользования в Московской области, как и во всей России, дело неблагодарное. Например, нельзя предсказать, как районные и городские власти воспользуются правом изменять земельный налог, -- это в свою очередь зависит от федеральной реформы местного самоуправления. Шустрые «земледельцы» совершают рейды по знакомым кабинетам районных начальников, не обращая внимания на отсутствие предписанного законом разграничения земель на федеральные, земли субъектов федерации и муниципальные.

По мнению риэлторов, отсутствие разграничения земель не повлияло на темпы скупки, и основными поставщиками земли на первичный рынок под индивидуальное жилищное строительство стали колхозы и совхозы, а также акционированные ГУПы и МУПы. Известно, что в результате реорганизации колхозов и совхозов приватизировано 961 тыс. га земель Подмосковья, -- это половина земель сельхозназначения.

Девелоперы договариваются с председателем колхоза (или совхоза), у которого земля находится в оперативном управлении или собственности, или с руководителем ГУП, который это предприятие (например, пионерлагерь с готовыми коммуникациями) акционировал и получил в собственность. Земельный специалист в девелоперских компаниях в штате присутствует обязательно. Квалификация его определяется не столько специальным образованием в сфере землепользования, сколько знакомством с чиновниками в районных администрациях и умением ладить с председателями колхозов и совхозов, а также с криминальными авторитетами местного разлива.