Официальная цена при выкупе земли у первичного собственника, уполномоченного государством ГУПа или сельхозпредприятия, составляет от 3 до 15 ставок земельного налога. При этом действующие в прошлом году ставки земельного налога с 1 января нынешнего года были проиндексированы с коэффициентом 1,8, то есть заданная администрацией цена начинается от 200--300 долл. за 0,01 га (сотка) в зависимости от направления, удаленности от Москвы, размера земельного надела и наличия коммуникаций.

Однако истинная цена выкупа, конечно, договорная. Инициатором, как правило, выступает будущий застройщик полей. Один из девелоперов рассказал газете «Время новостей» об особенностях затейливого процесса отвода земли в Подмосковье.

Площадки выбираются так, чтобы поблизости были водоем и лесной массив. Будущая стройплощадка может примыкать к поселку городского типа -- тогда инвестор экономит на прокладке коммуникаций, хотя районные власти, безусловно, воспользуются этим и предложат девелоперу поучаствовать в реконструкции коммунальных сетей или источника тепла, или энергии (газораспределительные станции, например).

Отвод земли начинается с доступа к так называемой дежурной карте района. Доступ этот получить простой смертный не может. Администрация района предоставит ее только после официального письма от коммерческой структуры, которая намерена строить или инвестировать в строительство поселка. В письме обычно не только правдиво указывают цель приобретения земли, но и «жертвы», на которые пойдет покупатель ради развития инженерной или рекреационной (обустройство зоны отдыха) инфраструктуры района, что непременно создаст дополнительные рабочие места для местных жителей. Параллельно идет торг о цене за сотку с колхозом, владеющим землей на основании госакта о праве бессрочного пользования. Когда в устных переговорах цена определена, заводится кадастровое и межевое дело. По закону об обороте сельхозземель первоочередное право покупки имеет местная администрация, поэтому отказ последней в пользу «нуждающегося» девелопера обязательно фиксируется в акте выбора определенного земельного участка. На основании этого акта девелопер получает свидетельство о праве собственности на землю (при регистрации во избежание неприятностей лучше добиться присутствия представителя администрации).

Районная администрация либо участвует в переговорах о цене, либо доверяет это председателю колхоза. Кроме того, в переговорах могут участвовать и «шишки» местного криминального мира, получающие свой процент едва ли не первыми в этой цепочке.

Затем девелопер переводит собственный земельный участок из категории земель сельхозназначения в земли поселений. При необходимости срочность этой операции вознаграждается по отдельному прейскуранту.

Но если этот бизнесмен может спокойно вздохнуть, то те его коллеги, которые замахнулись на почти священные земли гослесфонда, вынуждены ждать решения правительства РФ о переводе земельных лесных участков (делимого лесным кодексом на четыре категории) в земли поселений несколько лет. Говорят, что увесистые папки с собранными документами на подмосковные леса уже несколько лет «мешками» лежат в Белом доме и ждут подписи премьер-министра. «Я считаю, правильно, что он не подписывает, -- говорит один из руководителей компании «Миэль» Савелий Орбант, -- ведь выброс такого огромного предложения участков может обрушить рынок».

По слухам, циркулирующим среди риэлторов, Михаил Касьянов и не думает подписывать документы о переводе лесов в поселения. «На пике роста цен правительство отдаст их не в собственность, а в аренду», -- предположил один из информированных источников нашей газеты. Изможденные ожиданием потенциальные собственники земли будут вынуждены арендовать присмотренные лесные земли. «Государственная казна от земельных платежей затрещит по швам -- никакой нефти не надо продавать», -- шутит собеседник. Вряд ли эта шутка понравится подателям заявок на смену категории земель. Ведь рентные платежи могут вырасти по желанию властей.

Официально процедура оформления земельного надела в собственность с момента определения цели и принятия решения о развитии проекта у девелопера занимает год.

Тем временем активность девелоперов смещается все глубже в дальнее Подмосковье, не только за первое бетонное кольцо (дорога-«бетонка» в 30--40 км от МКАД), но и за второе (60--80 км от МКАД). Риэлторы, не устающие твердить клиентам о престижности Рублево-Успенского и перспективности Новорижского и Калужского шоссе, теперь чаще «меняют пластинку»: мол, девственная природа и экологическая безупречность местности -- это где-то там, за горизонтом второй «бетонки».

Коммерческая стоимость земли в Подмосковье*, тыс долл./сотка

Направление	Участки под оптовую продажу (неосвоенные)	Первичная розница	Коттеджные поселки и старые дачные места
Рублево-Успенское	1,5--10	3--23	4--28
Минское	1--6	2--8	2--12
Новорижское	1--4	1,5--15	1,5--12
Калужское	1--5	2--5	2--10
Киевское	0,8--2	2--5	2--5
Симферопольское, Каширское	0,5--2	0,7--2,5	1--3
Казанское	0,4--2,5	0,6--3	2--6
Горьковское	0,3--1,5	0,7--3	1--2,5
Щелковское	0,2--1	0,8--2	1--2
Ярославское, Осташковское	0,4--1,8	1--12	1--10
Дмитровское	0,5--3	0,9--10	1--8
Ленинградское	0,4--2	1--8	1--7
Волоколамское	0,3--4	1--5	1--8

*В радиусе 40 км от МКАД

Источник МИАН