Развитию федеральной ипотеки в России, которое едва сдвинулось с мертвой точки, может помешать недостаток жилья, строящегося в регионах. Во всяком случае, федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) уже опасается, что спрос -- даже на ипотеку с рыночными стандартами (18% годовых в рублях на 20 лет) -- превысит предложение самого жилья. Опасения эти не надуманны: ведь, как предполагает руководство АИЖК, процентная ставка по ипотечному кредиту в этом году может быть снижена до 15--16%, а со временем она станет еще ниже. Для того чтобы сбалансировать интересы финансового и строительного блоков механизма кредитования под залог квартир, федеральный центр намерен влиять на формирование объема жилищного строительства.

«Чтобы обеспечить устойчивое развитие системы ипотечного кредитования, планы строительства на 2004 год должны быть согласованы», -- заявил вчера на пресс-конференции гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Однако каким образом это будет согласовано, он не уточнил, заметив, что Госстрой как раз сейчас готовит всероссийское совещание с регионами на эту тему.

Объем же будущих кредитов, подчеркнул г-н Семеняка, будет ограничен теми обязательствами, которые «законтрактованы» с 23 регионами России. При этом объем национального ипотечного рынка, по мнению гендиректора АИЖК, ограничит не спрос на ипотечные кредиты, а именно предложение жилья. Идеологически глава федерального агентства исходит из того, что ипотека в регионах -- отнюдь не для богатых. По его словам, любая российская семья, имеющая возможность ежемесячно откладывать 2 тыс. рублей, теоретически при нынешней стоимости ипотечного кредита со сроком погашения 20 лет вполне может претендовать на заем.

Оценивая потенциал спроса и сославшись на официальные данные Госкомстата, г-н Семеняка уточнил, что «половина семей в России сегодня имеют доход выше прожиточного минимума». В то же время 40% семей в стране на одного человека имеют менее 9 кв. метров, а федеральный стандарт обеспеченности жильем -- 18 кв. метров. С теми гражданами, у кого больше девяти «квадратов», нуждающихся в улучшении жилищных условий в России в два раза больше -- 80%.

Г-н Семеняка уверен, что в этом году объем рефинансированных агентством кредитов будет увеличен с 48 млн руб. (АИЖК выкупило 110 региональных закладных) до 1,8 млрд рублей. По его словам, размер среднего кредита составляет 300 тыс. рублей, значит, в этом году с помощью ипотеки в новые квартиры въедут 6 тыс. семей.

Между тем, несмотря на удовлетворительное состояние и текущую динамику развития региональных рынков жилищного строительства (это отмечено в аналитическом обзоре рынка жилья в России, распространенном АИЖК), жилья не хватает. Причем не только с учетом растущих возможностей потенциальных ипотечных заемщиков, но и без этого учета. Например, квартиры почти во всех жилых домах, строящихся в Москве, «законтрактованы» инвестдоговорами с физическими лицами. Правда, гендиректор Московского ипотечного агентства (МИА) Дмитрий Будаков считает, что «наши люди психологически не готовы жить в долг». При этом если московская ипотека от МИА фактически привязана к валюте (она ориентируется на курс рубля к доллару, кредит на 10 лет стоит 13--15% в валюте), то федеральная работает только в рублевой зоне, а ипотечные кредиты по программе АИЖК выдаются под залог приобретаемого нового жилья.