Рынок новостроек, судя по словам торговцев, пока далек от локального кризиса перепроизводства, периодически настигающего московских строителей. Качество строительных работ и самих проектов не соответствует потребительским претензиям, и, как отмечают специалисты, это некстати именно сегодня -- в неприятный для строителей и инвесторов период насыщения платежеспособности покупательского спроса. На первичном рынке обнаружилась явная нужда в профессиональных маркетологах, способных управлять планами строителей и обеспечивать им прибыль. Такого мнения, в частности, придерживается начальник отдела маркетинга в департаменте инвестиционных проектов строительства (ДИПС) правительства Москвы Евгений Леонов. «Их просто нет», -- говорит он про маркетологов. Это объясняется тем, что в такой динамично развивающейся сфере бизнеса, как жилищное строительство в Москве, профессионалом можно стать лишь через долгую практику.

Разнообразие в жилых объектах стало заметно между тем сравнительно недавно -- монолитные дома в объеме, соотносимом с общим объемом жилищного строительства, появились в Москве всего год-два назад. В прошлом году соотношение панель -- монолит было ориентировочно 70 и 30%, а в этом уже 40 и 60%. В связи с этим победные рапорты руководства московского стройкомплекса городскому правительству кажутся все более странными, даже при том, что в каждом из квартальных отчетов как заклинание повторяется «усилить борьбу за качество».

Директор департамента первичного рынка риэлторской компании МИАН Дмитрий Кузнецов, характеризуя ценовые тенденции на столичном рынке, обращает внимание на то, что в районах массовой застройки квартиры в этом году дорожали интенсивнее, чем в проектах точечного строительства. Наивысшими темпами цена «массовки» росла в середине прошлого года, в этом же году ожидается рост в абсолютном выражении всего примерно 10% (см. график). В Южном Бутове 1 кв. м продают по цене от 730 долл., в Марьине и Люблине -- по 770 долл. В домах монолитного исполнения стоимость 1 кв. м в этих районах соответственно 795 и 913 долл. Учитывая долларовую инфляцию, можно сказать, что рост был незначительным.

Спокойствие риэлторов и инвесторов первичного рынка несколько противоречит оценкам их коллег с вторичного рынка московского жилья. Среди них ходят слухи, что последние полтора месяца многокомнатные квартиры и квартиры повышенного метража (от 150 кв. м) не находят покупателей. Опытный риэлтор даже рекомендует покупателям нового жилья воздержаться от инвестиций в проекты, заканчивающиеся после первого квартала будущего года: «Риски выросли по сравнению с прошлым годом, когда спрос был бешеным».

Вместе с тем, как сообщил г-н Леонов из ДИПС, межведомственная комиссия до сих пор регулярно, раз в две недели, повышает продажную стоимость квартир в Куркине, «рассматривая цены пообъектно», то есть для каждой из 1,5 тыс. имеющихся в продаже квартир индивидуально. Квартиры в Куркине стоят сегодня по 640--900 долл. за 1 кв. м, а таун-хаусы -- по 850--950 долл. за 1 кв. м. Панельных домов здесь нет совсем, зато есть свобода планировочных решений. Но словосочетание «элитный район массовой застройки», как позиционируется Куркино, многие считают сомнительным с точки зрения рекламы.

«Вывод о замедлении роста цен на жилье повышенной комфортности (бизнес-класс) я делаю, глядя даже на рекламные кампании частных застройщиков, которые, привлекая покупателей, обещают им все более дорогие подарки в виде турпоездок или другие бонусы», -- замечает один из экспертов.

Для разных объектов на разных стадиях готовности цена квадратного метра жилплощади иногда сильно отличается. По словам представителя МИАН, в начале строительства дома на ул. Амундсена (Свиблово) 1 кв. м продавался по 820 долл., а сегодня, перед окончанием строительства, -- уже по 1140 долл. Причина в том, что перед началом проекта был проведен соцопрос потенциальных покупателей квартир. Учет в проекте мельчайших пожеланий потребителей и дал такой эффект. Но подобный подход к инвестпроектам на столичном рынке пока в диковинку.

Необходим более детальный и взвешенный анализ проектов строительства жилья -- доходность в этом секторе рынка в столице будет снижаться. Цены в этом году почти не выросли, а себестоимость (инвестиционная) строительства поднялась для ДИПС с 400 долл. в прошлом году до 500 долл. в этом, говорит г-н Леонов. Тем не менее, по словам начальника отдела маркетинга, ДИПС получил 34 адреса для строительства в центре. Если учесть, что проекты предусматривают либо вывод предприятий, либо расселение последних пятиэтажек, то центр Москвы станет еще более дорогим местом жительства.