Налоговики имеют право проверять «рыночность» арендных ставок. И если стоимость аренды отклоняется в любую сторону более чем на 20% от рыночной цены идентичных услуг, это станет основанием для доначисления налогов и пени. Такая позиция изложена в опубликованном на днях письме Министерства финансов. Хотя разъяснения Минфина ориентированы на договоры аренды между юридическими лицами, действующее законодательство не мешает фискалам распространить эту трактовку и на договоры аренды, заключаемые гражданами при сдаче жилья внаем.

Статья 40 I части Налогового кодекса о принципах определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения изначально была написана в рамках борьбы с трансфертными сделками крупных корпораций. На практике ее положения использовались, как правило, именно для этих целей -- для контроля за бартерными операциями, за сделками взаимозависимых лиц, в том числе и во внешней торговле. Хотя по Гражданскому кодексу стороны вправе самостоятельно определять цену сделки при заключении договоров, занижение стоимости товара на практике является самым примитивным способом минимизации налогов. Поэтому основной смысл ст. 40 НК состоит в том, чтобы отслеживать сделки, где «в пределах непродолжительного периода времени» цена отклоняется более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых по идентичным (однородным) товарам, работам и услугам.

Теоретически принципы определения цены сделки для целей налогообложения можно применить не только к сделкам между дочерними структурами холдингов по налогу на прибыль, но и ко всем прочим сделкам -- Налоговый кодекс не выделяет каких-либо отдельных отраслей, где можно применять принципы определения рыночной цены. Однако по факту фискалы вели наблюдение лишь за отдельными сделками -- только в случаях, если были основания признать их взаимозависимость: все сделки подряд не под силу оценить никакой налоговой структуре. Но если раньше на какие-то упущения закрывались глаза, то в кризис гайки закручиваются все сильнее.

В письме Минфина от 11 января 2009 года №03-02-07/1-2 о применении принципов определения цены для целей налогообложения к договору аренды говорится, что налоговые органы вправе проверить соответствие цен, примененных по договору аренды, рыночным ценам и в случае, когда примененные цены сделки отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20%. И с учетом фактических обстоятельств принять решение о доначислении налога. Под подозрение, таким образом, может попасть любая сделка по аренде.

Налогоплательщик не обязан доказывать, что цена его договора рыночная, если налоговый орган не докажет обратное. Но если фискалы проведут сравнение с проведенными в сопоставимых условиях сделками с идентичными товарами, то у них появятся законные основания обвинить собственника сдаваемого в аренду имущества в неуплате налогов.

Доказать «антирыночность» цены не всегда легко -- рыночные цены на товары и услуги можно установить далеко не во всех случаях, а во время кризиса цена на аренду сильно варьируется. С другой стороны, существующая в кодексе оговорка об отклонении цен «в течение непродолжительного времени» позволяет назвать любой договор нерыночным, если цена аренды за месяц в условиях кризиса упала вдвое.

Новый подход Министерства финансов, распространивший понятия определения рыночной цены на сделки по аренде, может вытеснить из легального поля тех немногих граждан-арендодателей, кто заключает с арендаторами официальные договоры и платит налоги со сдаваемой внаем недвижимости. Слишком пристальное внимание фискалов к рыночности арендных ставок едва ли будет способствовать пополнению рядов честных арендодателей.