Рост интереса зарубежных инвесторов к российскому рынку недвижимости, причем не только коммерческой, но и жилой, становится все более заметным. Иностранные фонды, объявившие за 2006-й и первую половину 2007 года о своем приходе в Россию, планируют инвестировать 38 млрд долл. Об этом заявила на конференции «Коммерческая недвижимость: как продать готовый бизнес?» президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. «Многие из них приходят на рынок с целью купить готовый объект, большинство намерено работать в регионах. Но где вы видели в России столько готовых объектов недвижимости хорошего качества на такую сумму?» -- недоумевала она.

На российском рынке давно наметился дефицит готовых качественных объектов, выставленных на продажу, особенно это касается регионов. «Несмотря на растущий интерес иностранных инвесторов, в первом квартале 2007 года количество крупных инвестиционных сделок с завершенными объектами инвестиционного качества было незначительным, что обусловлено дефицитом последних на рынке», -- говорится в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

За последний год о своем выходе на рынок объявило более 20 фондов, еще больше высказывало свои намерения. «Планы работы на российском рынке строят многие иностранные компании, -- утверждает г-жа Жарова-Райт. -- Но лишь некоторые из них реально остаются работать. Есть довольно много фондов, которые я называю «туристами». Они приходят, объявляют, что готовы вложить миллионы, на этом все и заканчивается. За последний год только к нам обратилось около 15 таких компаний. Они не знают российских реалий, им не удается приобрести объект. И если они не найдут надежного российского партнера, с которым могут что-то реализовать, выход на рынок закончится провалом». А по словам руководителя отдела консалтинга компании Praedium Елизаветы Эстриной, реально размещается не более 50% запланированных инвестиций.

Одним из немногих примеров покупки готового объекта недвижимости иностранным инвестором в текущем году стала сделка по приобретению ТЦ «Глобал Сити» в Москве инвестиционным фондом недвижимости BPT Arista A/S. Сумма сделки составила около 50 млн евро. Хотя в планах фонда было записано увеличение стоимости портфеля до 200 млн евро к концу 2007-го и до 400 млн к 2009 году.

Для иностранных инвесторов особо важным критерием отбора является чистота документов на собственность, что довольно редко встречается в региональных объектах. «По сути, у иностранного инвестора на сегодня есть три пути: найти надежного российского партнера для совместного развития проекта; купить монетарную долю в российской девелоперской компании, делая при этом ее прозрачной, привлекательной, публичной и, наконец, создать на базе своей структуры девелоперских фонд и привлечь российскую управляющую компанию. Только таким образом можно реально продвигаться дальше», -- отметила г-жа Жарова-Райт.

Согласно исследованию компании Knight Frank, за последний год наметилась тенденция роста активности крупных инвесторов в области девелопмента недвижимости, в том числе в крупных региональных центрах России. «Главным образом в Россию инвестируют американские и британские компании и банки, которые предпочитают непрямые инвестиции, -- рассказал заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. -- В частности, они приобретают доли в капитале российского девелопера, в портфеле которого находится сразу несколько проектов. Участие российского партнера существенно снижает риски фонда (иностранной компании), связанные с реализацией того или иного объекта. Этот симбиоз успешен, так как девелоперы хорошо знают российский рынок, могут брать на себя риски на этапе предварительного девелопмента, а иностранные фонды или компании делятся с ними опытом и привлекают финансовые ресурсы». В качестве примера можно привести покупку 25% акций ведущей девелоперской компании RBI Holding (специализируется на реализации жилой и торговой недвижимости в Санкт-Петербурге) иностранным инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate's Situations Fund III.

Кто среди заявленных фондов окажется реальным инвестором, а кто «туристом», станет понятно через несколько лет. Обычно крупные фонды заявляют суммы инвестиций от 500 млн долл. до нескольких миллиардов, которые планируют вложить в российскую недвижимость в течение двух-трех лет и на более длительный срок. Несмотря на трудности, с которыми они так или иначе сталкиваются в России, инвестиционный бум вряд ли закончится. Ведь доходность проектов в России по-прежнему на предельно высоком уровне по сравнению с европейской. Чистая начальная доходность офисных проектов составляет 8,5--10,5% в год, в торговой недвижимости -- 9--11%, а в складской -- 11--12%. В Европе средняя доходность проектов коммерческой недвижимости, по оценке компании Praedium, не превышает 5,75%.

---

Активные участники рынка и «туристы»

Фонд/компания	Страна	Объем инвестиций, млрд долл.
Aberdeen Property Investors Fund	Великобритания
	1
C.R.E.D.O. Real Estate AG	Австрия	0,65
Developers Diversified	США	1
FF&P Real Estate Development Fund	Великобритания	1,15
Invesco	Австрия	1
JER Partners	США	0,8
London Regional Properties	Великобритания	1
Meinl European Land	Австрия	2,3
Morgan Stanley Real Special Situations Fund III	США	3,36
Ovental Investments	Великобритания	1
Parkridge Group	Великобритания	--
Quinn Group	Ирландия	5,2
Raven Russia Limited	Великобритания	2
Rewe Group	Германия	-
Simon Property Group	США	0,6
TriGranit Development Corporation	Австрия	5
Компания Limitless (подразделение группы Dubai World, управляющей госактивами эмирата Дубай)	ОАЭ	11

Источник: Sesegar