Высокие цены на недвижимость, особенно в столице, заставляют многих россиян отказываться от покупки жилья, отдавая предпочтение его аренде. В большинстве стран Запада, в частности в Европе, тенденция иная -- там все больше людей отдает предпочтение покупке собственного жилья.

Аренда отступает

Мотивация к покупке достаточно ясна: естественная потребность в собственном доме, стремление к спокойной, не отягощенной никакими выплатами старости, желание передать наследство детям. Хотя далеко не всегда покупка действительно оправданна и выгодна. Лишь малая часть населения, и не только в России, может оплатить покупаемое жилье, сразу внеся всю требуемую сумму. Большинство прибегает к различным механизмам кредитования покупки недвижимости. Решение о покупке или аренде зависит от доступности кредитов и от соотношения арендной платы и регулярных выплат на погашение кредита. Оба этих фактора, в свою очередь, существенно зависят от государственной политики (наличия государственных гарантий, займов и налоговых скидок) и политики банков (условий предоставления кредитов, процентной ставки и длительности погашения кредита), от динамики цен на недвижимость и тенденций изменения арендной платы. Немаловажно наличие законодательства, защищающего права квартиросъемщиков. К тому же арендатор в основном избавлен от ответственности по страхованию объекта, поддержанию его в должном состоянии, взаимодействию с органами управления; все эти хлопоты ложатся главным образом на владельца.

При выборе между покупкой и арендой, казалось бы, важное значение имеет и то, что мало кто может рассчитывать, что всю жизнь проработает в одной компании. Смена места работы или даже должности в пределах одной фирмы часто означает смену места жительства. Авторитетная немецкая организация потребителей Stiftung Warentest советует приобретать недвижимость не раньше, чем глава семьи достигнет устойчивого положения и смена места жительства станет маловероятной. При перепродаже жилья можно потерять до 10--15% его стоимости. Соответствующий рост в цене, который компенсировал бы потери, наблюдается далеко не во всех регионах. Любое непредвиденное изменение в семье -- потеря работы одним из ее членов или развод -- может вылиться в финансовую катастрофу, если бремя выплат по ипотеке становится непосильным.

И все равно при принятии решения эмоции играют огромную роль, пересиливая зачастую и рациональные аргументы, и результаты математических подсчетов. Общественное мнение, соображения престижа, реклама -- вот лишь некоторые факторы, которые влияют на человека не меньше, чем состояние его банковского счета.

Взаимодействие всех перечисленных составляющих -- от доступности кредитов до общественного мнения -- задает настроение на рынке недвижимости каждой страны.

В среднем по 15 странам -- старым членам Европейского союза жители больше покупают, а не снимают жилье: по данным Eurostat, 59% всех европейцев живут в собственных домах или квартирах, 41% -- в арендуемых. При этом показатели по разным странам сильно колеблются: от 82% в Испании до 43% в Германии.

Этот показатель однозначно не коррелирует ни с уровнем благосостояния населения, ни с величиной валового внутреннего продукта. Интересно, что две очень богатые страны, не входящие в ЕС, -- Норвегия и Швейцария представляют собой два полюса в статистике владения недвижимостью: рекордные 86% в Норвегии и скромные 36% в Швейцарии.

Доля владения жильем гораздо больше зависит от проводимой в разных странах жилищной политики. Хотя большинство западноевропейских стран преследует близкие цели в сфере жилья, конкретные задачи, используемые методы и инструменты зачастую существенно отличаются. Кроме того, отличаются и формы собственности. Между личной собственностью и арендой находятся коллективные формы владения, особенно популярные в Великобритании, Норвегии, Швеции, Франции.

Испанцы против временного жилья

Уже многие годы лидирующую позицию среди стран Европейского союза по доле населения, владеющего своим жильем, занимает далеко не самая богатая Испания. Интерес к недвижимости в этой стране традиционно высок: 50% населения владели своим жильем уже в 1960 году. Но настоящий бум Испания переживает начиная с середины 60-х годов, когда на существенную миграцию населения из сельскохозяйственных областей в большие города правительство отреагировало широкой поддержкой строительства собственного жилья. Правда, активное строительство в те годы осуществлялось зачастую в ущерб уюту и изяществу, что до сих пор заметно в густонаселенных районах многоэтажек испанских городов. Государство и сейчас поощряет строительство и приобретение жилья в собственность путем выгодных займов и налоговых скидок, но не осуществляет при этом практически никакой поддержки сектору аренды жилья. Лишь 2% всего жилья подпадает под программы субсидирования аренды или считается социальным жильем, т.е. принадлежащим государству или общественным некоммерческим организациям и сдаваемым малообеспеченным гражданам. Для сравнения: в североевропейских странах доля социального жилья колеблется в районе 20%.

В Испании один из самых привлекательных ипотечных кредитов в Европе. Получить ипотеку можно при определенных обстоятельствах даже на 100% суммы, без какого бы то ни было собственного начального капитала и практически на любой срок. Это приводит к тому, что покупатель порой всю жизнь выплачивает заем. Наряду с постепенно уменьшающейся безработицей и ростом благосостояния либеральная кредитная политика банков провоцирует покупку жилья, не избавляя, однако, от финансовой зависимости даже к старости.

Рынки разных национальностей

В странах Северной Европы приобретаются преимущественно дома, а не квартиры, а количество комнат и их площадь постоянно растут при все уменьшающемся количестве человек, живущих вместе. А испанцы живут еще сравнительно скученно: средняя жилая площадь на человека (24 кв. м) до сих пор ниже, а число людей, проживающих под одной крышей (3,3) существенно выше, чем в среднем по ЕС. В южных странах в целом еще не до конца разрушена традиционная структура семьи: дети в гораздо более зрелом возрасте начинают жить отдельно от родителей. А пожилые люди пенсионного возраста редко живут одни.

Традиционно высока доля владения жильем и в Великобритании. Молодые люди в этой стране в сравнительно раннем возрасте оканчивают учебу и получают финансовую независимость от родителей. Образуя собственную семью, они имеют за спиной уже опыт работы и свой капитал, достаточный для покупки или открытия ипотечного кредита на небольшой дом в пригороде. Как правило, первоначальный взнос составляет 10% от суммы кредита. Британские законы очень либеральны по отношению к перепродаже жилья, побочные расходы невелики и покрываются заметным ростом цен на недвижимость. Поэтому англичане легко меняют место жительства, постепенно улучшая свои жилищные условия.

Во Франции жилищная политика понимается как часть социальной. Право на крышу над головой закреплено законодательно. Благодаря обширным государственным программам доля владения жильем существенно выросла -- с 35% в 1955 году до нынешних 53%. В 90-х годах французский рынок недвижимости, как и в целом европейский, переживал серьезный кризис. На оживление рынка были направлены введенные в 1995 году существенные налоговые облегчения: снижение побочных расходов при приобретении недвижимости, с одной стороны, и увеличение налоговой скидки при долгосрочной сдаче объекта в аренду -- с другой. И тем не менее количество новостроек возрастает недостаточно быстро. Во Франции до сих пор есть регионы с дефицитом нового жилья. Становится меньше городских квартир с невысокой арендной платой. При этом в целом по стране насчитывается около 2 млн пустых частных квартир. Эксперты видят причину такой поляризации рынка в чрезмерно обширных правах квартиросъемщиков, приводящих практически к замораживанию арендной платы.

Покупка через сберкассу

Самый большой рынок недвижимости в Европе -- немецкий. Одновременно он обладает и самым большим потенциалом развития. Недвижимость в Германии до сих пор значительно дешевле, чем в соседних странах, и дорожает она медленно. С 1990 года цены на квартиры выросли всего на 8%. В Испании на столько же цены растут за полгода. Хотя, по данным опросов, из пяти жителей Германии четверо хотели бы купить себе жилье, немцы относятся к категории осмотрительных и основательных покупателей. Три четверти всех объектов недвижимости, находящихся в личной собственности жильцов, -- это дома, а квартиры в основном арендуются. В среднем на человека в Германии приходится 46 кв. м жилой площади. В отличие от преобладающего у испанцев стремления во что бы то ни стало владеть своими, пусть и небольшими квадратными метрами, немцы руководствуются другой логикой: если уж покупать, то только хорошее. К тому же довольно консервативно ведут себя банки, требуя при выдаче ипотечного кредита не менее 20% собственного капитала и серьезных доказательств платежеспособности. Относительно высокий первоначальный взнос наряду с высокими побочными затратами (оплата услуг маклера и нотариуса, налог с покупки недвижимости и т.д.) считаются основными сдерживающими факторами.

Наиболее распространенной формой финансирования покупки недвижимости в Германии являются сберегательные счета в специализированных жилищных сберкассах. Делая регулярные взносы на такой счет в течение пяти-шести лет, вкладчик получает заем на всю недостающую для постройки дома сумму, который он выплачивает в последующие годы. Государство поддерживает вкладчиков в форме государственных субсидий и налоговых скидок.

В целом же можно говорить о том, что уже многие десятилетия Западная Европа практически не знает проблемы нехватки или тотальной недоступности жилья. В каждой стране под влиянием национальных традиций и экономических особенностей сформировался обширный рынок недвижимости, диктующий правила поведения всем его участникам, а государство, как правило, экономическими методами выстраивает политику, направленную на поддержку этого рынка. При этом в условиях все большей глобализации экономики и экономического и политического объединения Европы национальные рынки становятся все более открытыми для инвесторов и покупателей из других стран, не теряя при этом своих особенностей.