Уходящий 2006 год принес немало перемен на рынок загородной недвижимости. Прежде всего стоит отметить некоторое замедление роста цен. Кроме этого в 2006 году произошло укрупнение проектов как по размеру в целом, так и по величине отдельных участков. На фоне этого наблюдалось падение спроса на загородное жилье. Не обошла своим вниманием загородную недвижимость и законодательная власть -- изменения в законодательстве коснулись как земли, так и лесо- и водопользования.

На сегодняшний день ситуацию с землей в Подмосковье можно охарактеризовать как стабильную. Причем стабильность проявляется во всем -- начиная от динамики цен и заканчивая спросом и предложением. По данным исследований компании Knight Frank, удорожание земельных участков с начала года в среднем составило 28--36%. Как и в прошлые годы, основными факторами, влияющими на цену земли, являются направление, удаленность от Москвы, наличие инфраструктуры и коммуникаций, в том числе и транспортных, наличие леса и водоема. Не изменились и приоритеты по направлениям.

По-прежнему высоким спросом пользуются участки по Рублево-Успенскому, Новорижскому и соединяющему их Ильинскому шоссе. Постепенно догоняют их Минское, Киевское и Калужское направления. Несмотря на высокую плотность застройки Рублевки и Ильинки, до сих пор есть возможность приобрести довольно крупные участки.

В 2006 году на рынке загородной недвижимости были представлены и активно продавались 210 коттеджных поселков, что примерно на 20 поселков больше, чем в 2005 году. Причем темпы вывода на рынок новых поселков снижаются: если в 2004 году в месяц на рынок выходило четыре-пять поселков, в 2005-м -- три-четыре объекта, то сейчас этот показатель -- примерно два проекта в месяц. Общий объем предложений на первичном рынке загородной недвижимости составляет более 3 млн кв. м. (в 2005 году -- 2,9 млн кв. м.). В денежном выражении это более 6 млрд долл. (в 2005 году -- 5,53 млрд долларов).

Среди покупателей элитной загородной недвижимости на долю Рублевки приходится более 50% всех заявок. Причем в элитном сегменте основной объем спроса приходится на коттеджи площадью от 400 до 700 кв. м. Тем не менее в целом на рынке наблюдается превышение предложения над спросом, что обусловлено наличием значительного числа проектов низкого качества с плохо продуманной концепцией. Основной объем предложения сосредоточен в пределах 35 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, заметна тенденция расширения географии строительства до 50 и даже 100 км от Москвы.

Шесть соток у воды

С 1 сентября 2006 года вступили в силу изменения в земельном законодательстве. Новый закон сразу же получил название «дачная амнистия». Он предполагает упрощенные сроки госрегистрации земельных участков.

Если раньше для оформления земли и расположенных на ней объектов в собственность требовалось посетить более десяти различных органов и служб, собрать 14 справок, согласований и разрешений, то теперь для легализации прав достаточно любого документа о предоставлении участка, будь то решение профкома или запись в амбарной книге. При этом регистрация проводится, даже если сведения о площади не соответствуют данным кадастрового плана. Таким образом, упрощенная система регистрации позволит собственникам земли оформлять права без лишней головной боли, но как это скажется на стоимости земли, пока неясно.

По мнению аналитиков, цены на землю скорее всего вырастут, так как «дачная амнистия» -- это отличная возможность для легализации земельных участков, которые были освоены в обход законодательства.

По мнению многих участников рынка загородной недвижимости, процедура амнистии дачных участков до сих пор до конца не отработана, и для обычного обывателя легализация его дома не является понятной и прозрачной операцией. А чем более запутанна и непрозрачна процедура, тем больше шансов у местной администрации собрать «дополнительные» деньги. Кроме того, официально заявлено о бесплатной амнистии дачных построек. А по факту узаконивания дома приходится платить. И за план БТИ, и за всевозможные справки, и за кадастровый план участка.

Еще один закон, который непременно отразится на рынке загородной недвижимости, -- Водный кодекс, вступающий в силу 1 января 2007 года. Этот закон сокращает размеры водоохранных зон, ужесточает ответственность за его нарушение, а также ограничивает использование маломерных судов. По прогнозам аналитиков, цена сотки в непосредственной близости от водоема может в разы превосходить стоимость сотки, расположенной на том же участке, но на большем удалении от воды. Такое мнение высказывает, например, аналитик ЗАО «Северо-Запад» Мария Разоренова: «Изначально участки у воды стоят дорого. Это связано и с ограниченным ресурсом (спрос превышает предложение), и с необходимостью больших денежных инвестиций для развития землеотвода. Как правило, только в организованных коттеджных поселках, которыми управляет грамотный девелопер, можно получить гарантии при приобретении таких участков».

Наши форматы

На рынке в последнее время активно развивается формат загородных «квартирных» домов -- именно их в первую очередь можно считать тем самым "вторым жильем", или, если быть более точным, квартирой выходного дня. Основное отличие данного формата в том, что эти дома строятся на природе, в удалении от плотной многоквартирной застройки. Этот формат был создан искусственно: дома строились на участке Рублево-Успенского шоссе, не подлежащем продаже (а покупать коттедж без земли вряд ли будут), -- владение же квартирой не предполагает владение некоторым количеством соток.

Сейчас таких проектов, по подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», уже пятнадцать -- четыре из них находятся как раз на Рублево-Успенском направлении, три на Сколковском, а еще восемь шоссе отметились лишь одним проектом каждое. 53% загородных квартирных домов располагается в пределах 10 км от МКАД -- такое удаление можно назвать идеальным для тех, кому необходимо регулярно ездить в столицу на работу. Однако пользуются популярностью и более далекие от Москвы объекты, например «Витро Вилладж» на 38-м км Калужского шоссе. Особый интерес такие проекты представляли в условиях сокращавшегося в течение года объема предложения жилья в городе: в загородных домах эконом-класса, таких как «Семь звезд», стоимость квадратного метра заявлена на уровне от 1500 долл. -- таких цен в столице уже не найдешь.

Еще одна тенденция на рынке загородного жилья, сформировавшаяся в 2006 году, -- возросший интерес к форматам мега-поселков и дальних дач. "Первые характеризуются огромной площадью застройки (до 6 тыс. га), большим количеством домов, включающим разные типы жилья, а также расширенными масштабами инфраструктуры как проекта, так и направления в целом, -- поясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. -- Дальние дачи -- это формат загородной недвижимости, расположенной на значительном удалении от МКАД, не предполагающий круглогодичного проживания». И хотя большинство потребителей (53%) «смотрят» на «среднее» Подмосковье, но уже в этом году, по данным компании Blackwood, 33% покупателей проявляли интерес к удаленным участкам области. Связано это с тем, что там еще достаточно свободных земель, на которых можно размещать крупные объекты, -- именно к ним обратились девелоперы, «раскручивая» дальние дачи.

Рынок возьмет свое

По прогнозам экспертов, динамика увеличения объема площадей и повышения стоимости метра сохранится и в будущем году. Так, в 2005 году средняя цена квадратного метра равнялась 2250 долл., в этом году она будет порядка 2800 долл., а к концу 2007-го цена метра должна достичь отметки 3500 долл. Как говорит Мария Литинецкая, общий рост цен за прошедший год составил от 25 до 50% по различным направлениям. «По нашим прогнозам, объем предложения в следующем году резко увеличится, что в совокупности с уменьшением темпов роста цен в столице может привести к аналогичному уменьшению в Подмосковье», -- замечает г-жа Литинецкая.

Другие аналитики, однако, не так оптимистичны в своих оценках. Эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что рынок загородного жилья не успел за ростом цен на обычные квартиры (по их оценке, коттеджи выросли в цене лишь на 30%), так что он наверстает упущенное в следующем году и выравняет положение на рынке: ведь сейчас квартира в спальном районе по стоимости сопоставима с домом в области на престижном направлении. О будущем повышении цен говорит и управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак, прогнозируя удорожание загородного метра к весне 2007 года на 10%. Он также считает, что продавцы постараются ликвидировать отставание области от столицы. В дальнейшем цены будут расти приблизительно на 10--15% в год в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. В качестве еще одного фактора, который будет способствовать повышению их стоимости, называется развитие «загородной» ипотеки. Другие эксперты также делают ставку на ипотечное кредитование: оно даст новых клиентов, заинтересованных в жилье за границами МКАД, но пока не имеющих достаточного объема денежных средств на воплощение загородной мечты.