С 1 июля изменяются правила на рынке оборота земли. Новые правила разграничения государственных земель между уровнями власти должны упростить для бизнеса земельные проблемы, но могут быть чреваты судебными разбирательствами.

Вопрос о том, кто распоряжается государственными неразграниченными землями, далеко не праздный. Владельцы любой крупной стройки, будь это сборочное производство западного автоконцерна или коттеджный поселок, в первую очередь должны урегулировать ситуацию с предоставлением земельного участка. Распоряжаются неразграниченными землями по закону местные власти, но действующий закон ставит жесткое условие: любые потенциальные операции с земельным участком (перевод из одной категории в другую) должны согласовываться с федеральным центром. К примеру, сборочному автомобильному производству требуется несколько гектаров земли. Но наверняка на такой территории найдутся земли в статусе сельхозугодий, которые необходимо выводить в иные категории. Решение же о приватизации земель в разных регионах и в разных ситуациях принимается сегодня теми федеральными органами, которые принимали решение о приватизации предприятия, и теми, кто решал вопрос с предоставлением участка, то есть, региональными властями и органами местного самоуправления ( районного и поселенческого уровня).

Принятый в апреле закон о внесении изменений в Земельный кодекс однозначно трактует, что все решения о приватизации государственных земель будут приниматься муниципалитетами, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и административных центров субъектов федерации. Государство, судя по всему, отходит от идеи всеобъемлющего разграничения и признает, что земля может существовать в неразграниченном виде. А распоряжаться неразграниченной землей по умолчанию должен муниципалитет.

Правда, эксперты усматривают в введении нового порядка ряд проблем. По словам партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталия Можаровского, учитывая тот факт, что с 1 июля автоматически не отменяется постановление правительства от 2002 года, обязывающее согласовывать с федеральным центром существенные операции с землей, можно ожидать судебных споров. Непонятно также, как муниципалитеты будут выделять земли в тех случаях, когда земля должна использоваться под национальные проекты, говорит юрист.

Арендная плата за землю с 1 июля также будет рассчитываться по-новому. Если сегодня при определении стоимости аренды учитывается только месторасположение участка, то в следующем месяце при расчете стоимости будет приниматься во внимание и вид деятельности, которую ведет предприниматель на данной земле. То есть для заводов, магазинов и казино ставки аренды могут теперь отличаться в разы. Кроме того, закон не требует теперь ежегодного переподписания договоров аренды, если город устанавливает новые ставки. Арендаторов земли будут фактически ставить перед фактом изменения ставок. Причем новые требования закона дадут местным властям дополнительные основания для повышения стоимости аренды: ставки земельной аренды с 1 июля могут пересматриваться при изменении градостроительных требований. То есть, включив участок в новый градостроительный план, город получит законные и резонные основания поднять цену аренды.