Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» считается одним из самых проблемных. Для его успешной реализации правительство планирует сделать упор, в ча- стности, на малоэтажном индивидуальном строительстве, причем деревянном. Можно ли будет таким образом обес- печить россиян действительно доступным жильем и ка- кой облик примут наши города и поселки в случае осуще- ствления этого проекта?

Россияне забыли, что такое жизнь в отдельном благоустроенном доме, и возрождение этой традиции, только на современном уровне, одна из главных задач на- ционального проекта «Доступное и комфортное жилье». Таков был лейтмотив выступления первого вице-премьера РФ Дмитрия Медведева на заседании президиума Совета по приоритетным национальным проектам в Доме прави- тельства в Москве 28 апреля 2006 года. Г-н Медведев заявил, что правительство планирует определить несколько регионов, в частности в Центральном федеральном округе, для реализации программы по малоэтажному строительству. Эти пилотные проекты должны быть обеспечены стройматериалами, земельными и трудовыми ресурсами.

Дмитрий Медведев напомнил, что во всем мире люди живут в основном в своих домах: «мировой и, в частности, европейский опыт подсказывает, что индивидуальные дома составляют от 50 до 90% жилищного фонда». У этих домов есть свой хозяин, ко- торый заботится о них, следит за текущим состоянием и т.д. Затем прозвучало сообщение о том, что строить эти дома планируется из древесины. «Мы продолжаем в основном строить из дорогих энергоемких материалов. Мы уже говорим о грозящем нам дефиците отдельных материалов — например, о цементном голоде в стране, и в то же время гоним на экспорт огромные объемы необработанного леса», — заявил первый вице-премьер, заметив при этом, что древесина является «достаточно дешевым, экологически чистым и удобным строительным материалом».

Лес в помощь

Решение обратиться к малоэтажному строительству кажется вполне логичным. «Идея совершенно правильная, — говорит Валерий Казейкин, первый вицепрезидент Международной ассо- циации фондов жилищного строительства и ипотечного кредито- вания. — Если брать опыт США и Канады, то больше половины населения там живут в одноэтажных домах. К тому же средняя квартира — это 60—70 кв. м, а дом — 100—150 кв. м. Возводя типовые дома, а не квартиры,можно скорее выйти на заплани- рованные объемы жилищного строительства».

Возможно, в основе подобной инициативы лежит еще одна при- чина, которую никто не озвучивал, но которая логично вытекает из предыдущих правительственных заявлений. Речь идет о повышении рождаемости. Бэби-бум,который произошел в Америке в 1960-е годы, напрямую связан с развитием пригородов и строительством отдельных домов.

Не выглядит фантастической и идея повернуться к деревянно- му строительству. «У нас есть лес. Деревянный дом будет теп- лее и простоит дольше, — поясняет Валерий Казейкин. — Важ- но только обрабатывать лес на nотечественных мощностях, а не на оборудовании, купленном в Германии или Канаде».

По данным российского отделения Green Peace, наша страна уже пятнадцать лет не выходит даже на уровень расчетной лесосеки — то есть в среднем по стране не вырубается даже то количество леса, которое необходимо для естественного обновления лесных угодий. Исключение составляют Карелия и Мурманская область, где лесодобычу ведут финские компании. К тому же деревянное строительство — это еще возможность сэкономить на транспортных расходах, поскольку в отличие от цементных заводов лесоперерабатывающие мощности есть в каждом районе.

Дом за 100 тыс. долларов

«В среднем в России на одного человека приходится 20—22 кв. м жилья, в Москве — 19,5 кв.м, — подсчитывает Роман Рыж- ков, начальник отделения загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель». — Если даже увеличить эти цифры до чуть более «комфортных» — 25—27 кв. м (напомню, в Европе на человека в среднем приходится 40 кв. м), то в среднем общая площадь дома на трех человек для постоянного проживания должна составлять 75—80 кв. м. Себестоимость деревянного строительства действительно невелика. Для технологии «сэндвич» (деревянный каркас, утеплитель, обшивка) это до 500 долл. за кв. м. Оцилиндрованное бревно или брус — до 600 долл. за кв. м. Это с учетом фундамента, крыши, столярки и внутренней инженерии, но без отделки. Таким образом, цена такого дома составит 40—50 тыс. долл. Вторая составляющая часть затрат — это земля. Для проектов,в которых люди будут постоянно проживать, необходим по закону перевод земли сельскохозяйст- венного назначения в другую категорию — под индивидуальную жилищную застройку. Иначе люди не смогут получить прописку в доме. Вариант с так называемыми дачными землями (без пе- ревода из одной категории в другую) тут не пройдет. В ре- зультате перевода земли ее стоимость возрастает с 500—700 долл. за сотку минимум до 2 тыс. долл. за сотку. Таким образом,стоимость 4—6 соток земли (а это минимум, который должен приходиться на дом, иначе пожарники никогда не дадут добро на такой проект ввиду опасной близости деревянных домов друг к другу) составит около 10 тыс. долл. Итого весь проект «доступного дома» обходится в 50—60 тыс. долларов.

Кажется, что доступнее не бывает. Однако названные сум- мы не включают затраты на инженерную и транспортную инф- раструктуру поселков. «Для одного из наших конгломератов поселков в рамках проекта «Рузская Швейцария», — отме- чает Рыжков, — необходимо тянуть от магистрального газопро- вода ветку длиной 35 км. А прокладка 1 км с учетом затрат на разрешение, проектную документацию и т.п. обходится в 1 млн долл. Конечно, без газа в южных регионах России, например в Краснодарском крае, можно обойтись — там достаточно необходимой по мощности мини-электростанции.

Но и стоимость подсоединения к сетям (а оно необходимо, чтобы сбрасывать в них избыточное электричество) не в ра- зы, а всего на десятки процентов дешевле. Дальше. Необхо- дим водопровод, канализация,очистные сооружения и т.д. В результате затраты на инженерные коммуникации даже для аг- ломерата в 1—1,5 тыс. домов (такое скопление домов, понят- но, дешевле обслуживать, чем стандартный поселок эконом- класса на 200 домов) могут доходить минимум до 50 млн долл. И это в случае относительно близкого пролегания от агломе- рата основных сетей, наличия достаточных мощностей».

В результате стоимость «дешевого дома» увеличивается минимум на 50 тыс. долл. В итоге его окончательная стоимость приближается к отметке 100—110 тыс. долл. (причем затраты на инфраструктуру не слишком зависят от региона). Примерно столько же стоит стандартная трехкомнатная квартира в реги- ональном центре.

Социальный фактор

Если в городе с многоэтажной застройкой плотность насе- ления составляет 500 чел./га, то в районах с индивидуальной малоэтажной застройкой она минимум в пять раз меньше. А зна- чит, увеличивается расстояние до школ, детских садов, поли- клиник. Тому же участковому врачу уже будет затруднительно обойти пешком свой участок. Из каких средств будет оплачен автомобиль и водитель? Кто возьмет на себя организацию школьных автобусов? Также могут возрасти расходы на вывоз твердых бытовых отходов. И если об этом не позаботиться, то это приведет к возникновению стихийных свалок мусора.

К тому же уход за придомовой территорией в нашем клима- те существенно отличается от такого в Америке. Уборка снега собственными силами может представлять большую пробле- му. По данным компании «Новая площадь», люди, покупающие квартиры в малоэтажных жилых комплексах, а не таунхаусы или коттеджи, обосновывают свой выбор тем, что в жилом компле- ксе не нужно заботиться о газонах, уборке снега или листьев. Создание инфраструктуры на 10 тыс. домовладений может по- тянуть на 500 млн долл. И если власти той же Московской области или богатых сырьевых регионов еще могут профинансировать эту программу, то остальные регионы вряд ли.

Национальная программа предполагает определенные го- сударственные дотации. Непонятно, на что они будут потраче- ны в случае с малоэтажным строительством. Опыт других стран показывает, что строительство жилой недвижимости дотаций не требует. Другое дело строительство дорог, прокладка инженерных коммуникаций, создание инфраструктуры. Будут ли государственные инвестиции направлены именно в эти сферы, пока неясно.

Деревянная ипотека

«Кивая» в сторону Америки, не стоит забывать, что за океаном большинство жителей покупают дома с ис- пользованием ипотечного кредита. У нас же кредитование загородной недвижимости пока развито очень слабо. А под залог деревянных строений кредиты вообще не выдаются в силу их высокой пожароопасности. Правда, министр регионального развития Владимир Яковлев в начале июня за- явил, что в ближайшее время будут запущены специальные ипотечные программы, позволяющие широко использовать в качестве залога земельный участок для получения ипотечно- го кредита для строительства индивидуального жилья.

Российские банкиры относятся к идее кредитования индивидуальных домов очень осторожно, хотя все от- мечают перспективность этого направления. Алексея Гурьянова, председателя совета директоров Русского ипо- течного банка, волнует тщательность проработки законодательной базы, в первую очередь, вопросы собственно- сти на землю. Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента «КИТ Финанс», напоминает, что для обременения залогом загородная недвижимость должна соответствовать определенным требованиям: дом дол- жен находиться в населенном пункте, в котором также есть другие индивидуальные дома, иметь подъездную до- рогу, должен быть пригоден для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника, быть обеспеченным газовым или электрическим отоплени- ем, холодным водоснабжением, иметь целевое назначение использования и находиться в удовлетворительном со- стоянии. Кроме того, участок, на котором находится дом, должен быть предназначен для дачного или жилищного строительства и использоваться для этих целей. При этом не надо забывать, что предмет залога обязательно страхуется, а страхование деревянного строения может составлять до 10% от его стоимости.

Стройматериалы и стройдокументы

Можно поспорить с тезисом о том, что к 2008 году Россия столкнется с дефицитом цементных материалов. Во всяком случае, условия для наращивания его выпуска есть. Ведь производство цемента основано на использовании известковых и глиноземных пород, которые в нашей стране в избытке.

По словам директора компании «БЭСТ инжиниринг» Александра Гольданского, проблема есть, но с производством панельных плит. Например, в Нижнем Новгороде на реконструкцию домостроительного комбината затрачивается 10 млн долл. При этом множество заводов ЖБИ, производящих пустотелые плиты, загружены максимум на 10%. Из этих плит с использованием технологии АРКОС можно возводить здания свободной планировки любой этажности вплоть до 30 этажей. По технико-эксплутационным характеристикам эти дома не будут отличаться от монолит- ных, а по себестоимости окажутся дешевле в несколько раз.

Вообще, в заявлениях чиновников, касающихся нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», не часто зву- чат призывы разработать новые экономичные технологии индустриального домостроения. А без отработанных технологий даже с большими инвестициями и строительными материалами далеко не уедешь.

Что касается проекта одноэтажной России, то следует быть готовым к тому, что чисто экономически он может оказаться не настолько привлекательным, как это кажется на первый взгляд. Хотя, безусловно, его грамотная реализация поможет решить другие задачи — от повышения рождае- мости до создания разветвленной социальной инфраструктуры. Так же,возможно, он поможет покончить с чи- новничьем произволом в отношении оформления документов о собственности на землю и строения. В некоторых регионах России эта процедура настолько сложна и дорога, что люди, возведя новый индивидуальный дом на месте старого, попросту не могут его «легализовать». И тот же Дмитрий Медведев подчеркнул, что в некоторых регионах установлены запре- дельные цены, до 40 тыс. рублей за оформление участка. Такие расходы наши граждане себе сегодня позволить не могут.

Главное, чтобы «зеленый свет» малоэтажному строительству не перекрыл дорогу другим его формам. Ведь подобное в истории уже было:любуясь красивыми домами с мезонинами, которые еще сохранились в старой части Москвы, мы забываем о том, что появились они из-за непомерного налога, который вынуждены были платить владельцы по-настоящему двухэтажных строений.