Российский рубль крепчает -- это главная тенденция последних месяцев. Изменение политики Центрального банка, переставшего сдерживать укрепление национальной валюты, поставило россиян в непривычную ситуацию. Доллар, казавшийся последние полтора десятилетия всем самым надежным средством сбережений, стал не таким твердым, как российский рубль.

Эта новая реальность не могла не сказаться и на развивающемся ипотечном рынке. Для ипотеки валютные риски особенно чувствительны -- суммы крупные, сроки кредитования длинные, и даже обменная операция с первоначальным взносом имеет значение. Играет роль даже такая мелочь, как размер банковской ячейки: для наличных рублей, хоть они и «тверже», места требуется все-таки больше, чем для долларов.

Доверие - к рублю,выгода - в долларе

С точки зрения банкиров, новое соотношение рубля и доллара уже имеет два противоположных следствия: россияне стали более уверенно брать рублевые кредиты, хотя в то же время долларовая ипотека оказалась для заемщика более выгодной.

«В данный момент, в силу низкого курса доллара США к рублю долларовые кредиты оказываются более выгодными, нежели кредиты с номиналом в других валютах», -- говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова.

Укрепление рубля повлияло на выбор заемщиками валюты кредита, говорит начальник управления розничного кредитования КБ «Городской клиентский» Дмитрий Яременко: «Людям гораздо выгоднее брать кредиты в падающей валюте, потому что потом покупка этой валюты для погашения кредита будет дешевле, например, можно будет на ту же сумму рублей купить больше долларов».

А замдиректора департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Маргарита Кондиди отмечает: «В связи со снижением курса доллара по отношению к рублю многие клиенты стали обращаться за валютными кредитами в надежде на долгосрочное укрепление позиций рубля». Г-жа Кондиди полагает, что если доллар и в дальнейшем будет сдавать свои позиции, банкам придется создавать более благоприятные условия для кредитов в рублях.

Однако большинство опрошенных банкиров говорят, что клиенты уже сделали выбор в пользу рублевой ипотеки. «Банки в большинстве своем, соблюдая равновесие между валютными пассивами и активами, не делают резких телодвижений, а предлагают, как и раньше, кредиты в долларах, евро, рублях, -- говорит зампредседателя правления МБО «Оргбанк» Александр Фаткин. -- Интереснее тот факт, что как раз в этот период у нас в Оргбанке резко увеличился объем ипотечных кредитов, выданных в рублях. Может быть, колебания доллара напомнили заемщикам о том, как доллар резко рос в 1995 и 1998 годах и плавно в другие годы. И люди перестраховались, беря кредиты на десять лет».

«Такая тенденция говорит о стабилизации экономики страны в целом, что положительно влияет на покупательскую способность населения. Ипотека -- долгосрочные обязательства, идти на которые готовы пока далеко не все. Укрепление национальной валюты дает уверенность в будущем, а следовательно, спрос на ипотечные программы растет», -- считает заместитель начальника отдела прямых инвестиций КБ «Московский капитал» Виталий Коекин.

Директор центра ипотечного кредитования БИНбанка Дмитрий Галкин уверен, что укрепление рубля приведет к росту рублевых кредитов в портфелях банков. «Обладая широкой сетью филиалов, БИНбанк на собственном опыте убеждается в стабильной популярности рублевых продуктов в регионах и в растущем спросе "на рубли" в столичном округе. Заемщикам -- покупателям квартир важна стабильность, поэтому нести валютный риск (получать зарплату в рублях, а платить по кредиту в долларах) они не хотят», -- говорит он.

Тем не менее, подчеркивает главный специалист ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Гульнара Гайнуллина, для банков риск снижения рубля все еще остается более вероятным и значимым, чем риск снижения доллара. Он считает, что в случае продолжении тенденции снижения курса доллара, вероятно, увеличится количество желающих взять ипотечный кредит в долларах, и это будет характерно в большей степени для столиц и крупнейших городов, где традиционно валютные кредиты занимали значительную часть ипотечного портфеля банков. Тогда как для регионов удешевление доллара вряд ли существенно увеличит количество валютных ипотечных кредитов в портфелях банков.

Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская отмечает, что рублевая сделка увеличивает цену ипотечного продукта для клиента. Среди дополнительных расходов, которые появились у заемщика в связи с ситуацией на валютном рынке, она называет обмен валюты, а также расходы на аренду банковской ячейки: «Поскольку объем денежных средств в рублях больше, чем в валюте, то и ячейку приходится клиенту снимать больше по размеру, естественно, и аренда такой ячейки выше, чем маленькой».

Банкиры допускают, что ставки по рублевым ипотечным кредитам будут снижаться, но очевидно, что такое снижение будет для клиента не очень существенным. «Укрепление рублевой валюты, а значит, снижение инфляционной составляющей, является положительным аргументом для пересмотра текущих процентных ставок по рублевым кредитам в сторону понижения», -- говорит Гульнара Гайнуллина из банка «Уралсиб». А г-жа Каминская из Собинбанка считает, что незначительное колебание ставок может произойти лишь в случае продолжительной нестабильности на валютном рынке. «С другой стороны, высокая конкуренция среди банков -- игроков на этом рынке может удержать ставки на нынешнем уровне, несмотря на колебания валютного рынка», -- добавляет она. Начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин считает, что дальнейшее падение доллара может привести к тому, что ставки на валютные и рублевые кредиты установятся на одном уровне: «Разница в процентных ставках между этими кредитами уже сегодня в некоторых банках составляет всего 1%».

«Укрепление рубля -- хороший фактор для декларированного АИЖК ежегодного снижения процентных ставок по кредитам в рублях», -- полагает ведущий проекта ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Ольга Токаренко. Сейчас ставка, по которой АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты, составляет 12%. Недавно глава агентства Александр Семеняка объявил, что экономическая ситуация может позволить снизить к концу года ставку до 11%. И хотя в этом году инфляция пока меньше, чем в 2005-м, майские данные не слишком обнадеживают. Как известно, по состоянию на 15 мая цены выросли на 5,6%.

Павел Ильин из Московского кредитного банка отмечает и еще одно, явно негативное для желающих воспользоваться ипотекой, следствие роста курса рубля. «Нестабильность на валютном рынке прежде всего повлияла на рост цен на недвижимость. Люди стали терять доверие к иностранной валюте, прежде всего к долларам США, и искать другой способ надежного сбережения средств, каким сейчас является недвижимость, что вызвало резкий скачок цен на жилье, -- говорит банкир. -- Желающие приобрести жилье в кредит и получившие одобрение в банке, часто так и не берут кредит, потому что не могут подобрать подходящее жилье или не успевают за ростом цен».

Член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов резюмирует последствия нынешней макроэкономической ситуации: «Влияние проявляется в виде роста средней суммы кредита (по Москве с 55--60 тыс. долл. на конец 2005-го до 90--100 тыс. долл. в первом квартале 2006 года), сокращения предложения жилья и большей сложности для заемщика быстрее найти квартиру по приемлемой цене».

Удвоение - максимум возможного?

Рост цен на недвижимость, чем бы он ни был вызван, неожиданно нарушил планы банков по развитию ипотечного бизнеса. Хотя государство запланировало в нацпроекте «Доступное жилье» на этот год утроение объема выданных ипотечных кредитов, большинство опрошенных банкиров говорят, что темпы снижаются, и в качестве наиболее вероятного результата называют удвоение объемов.

«Жилье дорожает стремительными темпами. Рост настолько стремителен, что многие сделки срываются еще на начальной стадии, внесенные залоги возвращаются покупателям. Сложившаяся ситуация оказывает негативное влияние на рынок ипотеки», -- говорит Мария Серова из Внешторгбанка Розничные услуги. Что касается непосредственно ВТБ, то, говорит г-жа Серова, хотя темпы роста ипотечного бизнеса соответствуют ожиданиям банка, доля заключаемых сделок от объема положительных решений значительно снизилась. Завоеванные позиции на рынке позволяют ВТБ упрочивать свое преимущество «Мы, как банк, без ложной скромности, являющийся одним из лидеров ипотечного рынка, имеем возможность использовать все возможные инструменты для компенсации негативных рыночных тенденций. В частности, не так давно мы снизили размер первоначального взноса по кредитам до 5%, и что важно, данная мера не предполагает каких-либо ужесточений по другим параметрам продукта, практикуемых другими банками», -- говорит Мария Серова.

Анна Каминская из Собинбанка подтверждает, что темпы роста объемов ипотеки снизились, но касается это главным образом Москвы: «Конечно, дефицит на рынке жилья оказал неблагоприятное влияние на продажи данного продукта, и, как следствие этого, объемы продаж не растут такими темпами, как в прошлом году, но это прогнозируемое замедление роста, и мы к этому были готовы. Однако в регионах совершенно другая статистика, и там показатели продаж высокие».

Взрывной рост цен на столичную недвижимость стал серьезным препятствием для развития ипотеки.

«Та категория клиентов, которая еще в прошлом году могла воспользоваться ипотечным кредитом, имея в наличие минимальную сумму (15%) денежных средств, сегодня уже не «проходит» по платежам, -- рассказывает г-жа Каминская. -- Нельзя не отметить и то, что предложение на рынке недвижимости резко сократилось и порой наш клиент, получив одобрение по кредиту, не может найти квартиру и, соответственно, воспользоваться кредитом. А если клиент и нашел все-таки квартиру, то цена ее может быть уже выше, чем была в момент подачи заявления и одобрения кредита». Анна Каминская считает, что крупные российские города уже близки по характеру проблем к Москве.

Член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов рассчитывает на двукратный рост ипотечного рынка по итогам нынешнего года. «В нашем банке в настоящее время объем ипотечных сделок превысил 120 млн долл. (на начало 2005 года это было чуть менее 50 млн долл.). В целом прогноз динамики рынка, думаю, составит рост порядка 90--100%».

Как успешную оценивает собственную ипотечную программу начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. «В прошлом году мы выдали ипотечных кредитов на общую сумму 43,2 млн долл., -- рассказывает он. -- За первый квартал 2006 года эта цифра составила 14,4 млн долл. За все время действия ипотечной программы (с 2004 года) мы выдали кредитов на 75,1 млн долл. В 2006 году мы планируем увеличить вдвое выдачу ипотечных кредитов по сравнению с показателем 2005 года, т.е. достичь объема выдаваемых кредитов до 80--100 млн долл. Для ММБ ипотека является одним из приоритетных направлений в развитии программы розничного кредитования».

Зампредседателя правления МБО «Оргбанк» Александр Фаткин констатирует, что объем выданных банком кредитов превышает ожидания. «На наш взгляд, это продиктовано резким ростом цен на жилье и, соответственно, спросом, подогреваемым этим ростом, то есть желанием приобрести жилье по не совсем уж заоблачным ценам», -- полагает он.

Ольга Токаренко из Газэнергопромбанка говорит, что динамика ипотечного бизнеса соответствует ожиданиям: за первые пять месяцев года объем выданных филиалами Газэнергопромбанка ипотечных кредитов увеличился более чем в два раза.

Банк «Уралсиб», который на сегодняшний день выдал более 10 тыс. кредитов на общую сумму 162,3 млн долл., в феврале предложил новую программу на улучшение жилищных условий при приобретении готового жилья с использованием залога собственного жилья без первоначального взноса либо с первоначальным взносом от 10% от стоимости приобретаемого жилья. «Данная программа предоставляет возможность приобрести новую квартиру по сегодняшним ценам, а собственную квартиру, в соответствии с условиями программы, продать при необходимости через 6--12 месяцев по выросшим за этот период ценам на жилье», -- поясняет Гульнара Гайнуллина.

Первичка - не для ипотеки?..

Заместитель директора департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Маргарита Кондиди считает, что в целом по рынку объемы ипотечного кредитования в этом году не оправдывают ожиданий. В качестве одной из главных причин она называет влияние вступившего в силу в прошлом году закона о долевом строительстве. Кредитование жилья на первичном рынке в столице в связи с принятием этого закона, отмечает она, стало весьма затруднительным: «Очень сложно найти застройщика, у которого не было бы проблем со своевременным оформлением всей разрешительной документации, не говоря уже о государственной регистрации договоров инвестирования». На вторичном рынке, по словам г-жи Кондиди, проблема другого характера: «Спрос намного превышает предложение, что привело к значительному росту цен, при этом многие граждане, желающие продать квартиру, теперь выжидают по несколько месяцев, в надежде продать ее на 10--15% дороже. В итоге на рынке реализуются квартиры по неоправданно высокой цене, или многоуровневые альтернативы, что не всегда можно прокредитовать».

Спрос на первичное жилье так велик, а предложение настолько мало, что возможности ипотеки на этом рынке серьезно ограничены. Тем более что закон о долевом строительстве серьезно осложнил бизнес застройщиков. Во всяком случае это касается столицы и крупных городов. В этом сходятся практически все банкиры.

«Число желающих приобрести квартиры в строящихся домах составляет примерно 50--60% от числа всех планирующих приобрести жилье, -- говорит Павел Ильин из Московского кредитного банка. -- Однако этот спрос остается неудовлетворенным в связи с тем, что строительные компании, стараясь обойти федеральный закон №214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»), используют для продажи строящихся квартир схемы, в которых банки отказываются участвовать при кредитовании заемщиков. Стоит отметить, что эти схемы наиболее распространены в московском регионе. Застройщики в других регионах более "прозрачны", что позволяет кредитовать клиентов на приобретение квартир у данных фирм».

«Предложение на строительном рынке не успевает за спросом, а предложений строящихся объектов, пригодных для ипотечного кредитования, пока нет. Все объекты «продаются» по схемам, не позволяющим банку выдать хороший кредит», -- подтверждает Дмитрий Яременко из КБ «Городской клиентский».

На первичном рынке Петербурга только около 40 (!) объектов подпадают под ту или иную ипотечную программу, говорит вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко. «В случае всех остальных домов (а их примерно в 10 раз больше) ипотечный кредит потребитель получить не может. По количеству сделок ипотечное кредитование затрагивает пока не более 4% покупателей. Есть города и регионы, в которых картина выглядит лучше -- например, Томск, Омск, Бурятия. Но есть и города, в которых ипотеки вообще, можно сказать, нет -- ни на первичном, ни на вторичном рынке. Между тем первичный рынок имеет большой нереализованный потенциал и очень привлекателен для большого количества потенциальных заемщиков. Спрос на «первичную ипотеку» гораздо больше того предложения, которое обеспечивают банки и различные ипотечные операторы. В результате многие потенциальные заемщики вынуждены искать жилье на вторичном рынке, который по потребительским качествам проигрывает первичному. Во-первых, на рынке готового жилья в прямой продаже квартир гораздо меньше, чем на первичном рынке, что ограничивает выбор покупателей. Во-вторых, 80% покупателей жилья по опросам предпочли бы жить в новом, только что построенном доме, а именно первичный рынок боле перспективен в плане приобретения такого жилья. В-третьих, первичный рынок традиционно привлекает покупателя более низкими ценами за квадратный метр (сравниваются аналогичные по качеству и местоположению объекты). В дальнейшем активное развитие ипотечного кредитования будет только подогревать платежеспособный спрос. Однако если параллельно с этим процессом не будет увеличиваться и предложение, цены на жилье будут расти ажиотажными темпами», -- считает г-н Семененко.

Между тем проблемы, характерные для Москвы и Санкт-Петербурга, постепенно становятся актуальными для других регионов. Живейший пример -- Подмосковье. «Свободных земель в черте Москвы осталось слишком мало, поэтому рынок первичного жилья перетекает в область. Последние годы здесь наблюдается строительный бум, при этом спрос на ипотечные программы уже превысил предложение. В других регионах это направление активно развивается, все больше московских и западных банков выходят на региональные рынки, и часто именно с ипотечными кредитами», -- говорит Виталий Коекин из КБ «Московский капитал». А Ольга Токаренко из Газэнергопромбанка отмечает, что и структура спроса в регионах меняется в соответствии со столичными тенденциями: «В большинстве регионов основной спрос приходится на вторичный рынок жилья. Вместе с тем в городах, где активно ведется жилищное строительство, в таких как Белгород, Рязань, платежеспособный спрос перемещается на первичный рынок».