Темпы роста цен на рынке аренды столичной недвижимости, в отличие рынка купли-продажи, стабилизировались. Поэтому для многих в Москве по-прежнему выгоднее снимать квартиру, чем покупать. Более того, значительно выросла прослойка людей, готовых арендовать квартиру за 1 тыс. долл. в месяц. Так что рынку аренды дефицит спроса не грозит.

Анализируя структуру спроса, риэлторы отмечают, что наиболее востребованными на рынке аренды остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро. Около 60% потенциальных арендаторов хотели бы снять квартиру по цене не выше 600 долл. в месяц. Однако предложения в этом сегменте составляют около 12% рынка. Спрос на такие квартиры превышает предложение в пять раз. Причем сейчас, отмечают эксперты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», предложение такого жилья на рынке сокращается, поскольку при повышении арендной платы квартиросъемщики, прожившие в квартире год и более, как правило, уже не ищут другое жилье, а соглашаются с изменившимися условиями. Новые предложения поступают на рынок по более высоким ценам. А потому исходя из стабильно высокого спроса можно спрогнозировать постепенное повышение арендной стоимости этой категории квартир.

С квартирами большей площади наблюдается обратная картина. Арендаторам предоставляется широкий выбор двухкомнатных квартир. Наиболее сбалансированным является рынок квартир, средняя стоимость аренды которых находится в диапазоне от 600 до 1 тыс. долл. в месяц. Рынок же трех- и четырехкомнатных квартир вообще перенасыщен, здесь спрос в несколько десятков раз меньше предложения.

Отношения между арендодателем и нанимателем на рынке аренды столичной недвижимости остаются, мягко говоря, далекими от совершенства. По оценкам экспертов, лишь 15--20% сдающих свои квартиры делают это официально, с соблюдением всех необходимых формальностей и уплатой налогов. Больше всего законопослушных наймодателей в сегменте дорогого жилья. Новые квартиры, особенно дорогие, как правило, сдаются по безналичному расчету. Если владельцы доступной недвижимости не испытывают проблем со спросом и предпочитают искать клиентов через знакомых, то процесс сдачи дорогой квартиры без агентства, обладающего обширными клиентскими базами и раскрученным брендом, может значительно затянуться

Выше и дороже

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», дороже всего снимать квартиру в Центральном административном округе, стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от 650 до 7 тыс. долл. в месяц, двухкомнатная квартира оценивается от 750 до 15 тыс. долл., а наем трехкомнатных апартаментов стоит от 850 до 25 тыс. в месяц. В Юго-Западном округе стоимость аренды квартир также довольно высока. Минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры здесь составляет 550 долл. в месяц, двух- и трехкомнатной -- 650--800 долл. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Однокомнатную квартиру можно снять от 500 до 3 тыс. долл., двухкомнатную -- от 600 до 15 тыс. долл., трехкомнатную квартиру сдают от 700 до 20 тыс. долл. в месяц. При этом сама московская недвижимость с каждым днем становится все менее доступной. По прогнозам аналитиков, к концу года цена преодолеет рубеж 3 тыс. долл. за квадратный метр. Это означает, что несостоявшиеся покупатели хлынут на рынок аренды.

В сегменте квартир бизнес-класса и элиты Центральный округ занимает первое место по стоимости аренды, здесь средняя стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 1400 долл. в месяц, двухкомнатная квартира оценивается в 2250 долл., а наем трехкомнатных апартаментов стоит в среднем 3400 долл. в месяц, проживание в четырехкомнатной квартире ежемесячно обойдется в 5900 долл. Несколько ниже стоимость найма квартир в Западном административном округе: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры здесь составляет около 1200 долл. в месяц, двух- и трехкомнатной -- 1700 и 2900 долл. в месяц соответственно, а четырехкомнатной -- 5900 долларов.

Фактор сдачи

В первую очередь на цену сдаваемой внаем жилплощади влияет удаленность квартиры от центра города и от ближайшей станции метро. По оценке Марии Жуковой, директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», если станция метро рядом, то стоимость квартиры сразу возрастает на 20--30%.

Следующий по значимости фактор -- качество дома. Сегодняшние арендаторы не жалуют дома старой постройки -- пяти- и девятиэтажки с их неудобными малометражными квартирками. Теперь выбирают дома повыше. Ведь если это как минимум 14-этажная башня, то скорее всего построена она недавно, а значит, в квартире будут большие кухня и балкон, просторная комната и современный санузел, а в самом доме -- чистый холл, скоростной лифт и консьерж. Как правило, в пятиэтажках без лифта снять квартиру стоит на 10--20% дешевле.

Очень ценятся свежеотремонтированные квартиры. По мнению риэлторов, стоимость арендной платы в квартире без ремонта снижается сразу на 50%.

Еще один фактор, определяющий цену аренды, -- меблировка. В сегменте эконом-класса сдается довольно большой процент меблированных квартир. Правда, зачастую хозяева оставляют своим постояльцам старую «бабушкину» мебель. Те же, кто снимает жилье подороже, нередко подыскивают пустую квартиру -- чтобы иметь возможность вначале сделать в ней ремонт, а потом и обставить на свой вкус. Сейчас на рынке много предложений в новостройках -- со свежим ремонтом, но опять же без мебели. Хозяева, таким образом, дают нанимателям возможность самим обставить квартиру.

Самое интересное, что наличие или отсутствие шкафов, кровати, стола, дивана, кресел и прочей обстановки практически не влияет на арендную плату. Кто-то ищет квартиру с мебелью, а кто-то без -- и каждый товар находит своего покупателя. Качество отделки, мебели и наличие бытовой техники влияют на стоимость более дорогих квартир -- увеличивая аренду на 800--1000 долл. и выше -- в домах бизнес-класса и элитных.

Лето за городом

За первый квартал 2006 года серьезных изменений в структуре спроса и предложения на рынке аренды загородных коттеджей не произошло. Спрос на аренду коттеджей остается достаточно стабильным и превышает предложение в два-три раза. Существующие в настоящее время доходные поселки не в состоянии удовлетворить спрос. Наиболее востребованными являются коттеджные поселки, расположенные в Москве или в пределах 10--15 км от МКАД, с домами площадью от 170 до 270 кв. м и стоимостью аренды 5--12 тыс. долл. «Среди российских клиентов риэлторских агентств наиболее популярны Рублево-Успенское, Новорижское, Волоколамское и Минское направления. Высокие перспективы имеет Калужское шоссе, где в 2006--2007 годах на рынок планируются к выходу порядка 15--20 новых коттеджных поселков», -- отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Если же говорить об аренде индивидуальных коттеджей и дач, то здесь пик популярности приходится на ценовой сегмент от 1 до 3 тыс. долл. в месяц.

Что касается ценовой ситуации на рынке аренды загородного жилья в январе--марте, то здесь лидировал запад Московской области -- стоимость аренды в среднем достигала 7400 долл. в месяц, и северные направления со стоимостью аренды 5450 долларов.

Стоимость аренды квартир по округам г. Москвы, апрель 2006 года, долл./ мес.

Округа		1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4-комн.
СЗАО	мин	500	600	800	1000
	макс	2500	5000	13 000	45 000
САО	мин	500	550	800	1000
	макс	3000	5000	10 000	10 000
СВАО	мин	450	550	750	1000
	макс	1500	2500	5000	6000
ЗАО	мин	500	600	750	1200
	макс	3000	15 000	20 000	25 000
ЦАО	мин	650	750	850	1200
	макс	7000	15 000	25 000	40 000
ВАО	мин	500	600	700	1000
	макс	1250	2700	10 000	15 000
ЮЗАО	мин	550	650	800	1200
	макс	1800	6000	8500	25 000
ЮАО	мин	450	600	750	900
	макс	1500	6000	3200	8000
ЮВАО	мин	500	550	700	900
	макс	1500	3000	3500	8600

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»