Не прошло и года с тех пор, как Владимир Путин объявил о старте национальных проектов, одним из которых стало «Доступное и комфортное жилье», как эта машина начала давать сбои. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев, проводя в середине марта в Саранске совещание по жилищному проекту, заявил о раскоординированности действий различных участников «проекта». В первую очередь речь идет о том, что к ускоренному развитию ипотеки, в отличие от финансового сектора, оказались не готовы строители и чиновники.

«Появились даже такие утверждения, что во всем виновата ипотека, и если бы мы не начали двигать вперед соответствующий проект, цены бы замерзли. Я думаю, что это не так», -- сказал первый вице-премьер и обозначил главные «болевые точки»: муниципалитеты не торопятся выставлять на открытые аукционы участки земли и под жилую застройку, крайне медленно идет обустройство земельных участков инфраструктурой. Это не позволяет сбалансировать спрос и предложение на жилищном рынке. «У нас достаточно каналов влияния и на муниципалитеты, для того чтобы заставить тех чиновников, которые превратили сдачу земли в личный бизнес, все-таки двигаться в правильном направлении», -- предупредил Дмитрий Медведев.

Банкиры отмечают, что ситуация в строительном секторе серьезно ограничивает возможности роста ипотечного рынка, хотя в целом за последний год этот инструмент стал существенно более доступным для граждан. Сокращение темпов строительства нового жилья, особенно эконом-класса, естественным образом сократило возможности ипотеки. Однако если сейчас в этом проявляется эффект изменения законодательства о долевом строительстве, то в дальнейшем просматриваются и другие факторы -- в частности, неготовность строителей нарастить объемы по причинам производственного характера. И здесь, похоже, сказывается недостаток координации со стороны государства. По словам участников межведомственной рабочей группы по реализации жилищного нацпроекта, замруководителя этой группы и глава компании «Интеко» Елена Батурина не раз обращала внимание коллег-чиновников: планы государства сформулированы расплывчато, в то время как производителям стройматериалов и строителям должны быть даны совершенно четкие ориентиры. Иначе может оказаться, что спрос на ипотеку есть, банки готовы давать кредиты, и даже власти без заминок выделяют участки под застройку, а, скажем, кирпича или цемента в нужном количестве просто не производится.

«Главная идея нацпроекта -- решить проблему обеспеченности населения жильем. Так как на сегодняшний день бесплатное получение жилья по государственным программам стало почти невозможно, то решение этой проблемы посредством ипотеки и есть самый лучший выход из сложившейся ситуации. Но увеличение сроков ипотечных кредитов до 30 лет и общее снижение процентных ставок до 8--10% годовых в рублях не решит проблему дефицита жилья. Необходимо строить новые дома и квартиры, развивать строительную отрасль в регионах, чтобы обеспечить возможность возведения новых жилых объектов по приемлемым ценам, -- говорит начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко. -- Если бы, опираясь на принимаемые новые нормативные акты, объединив и координируя свои усилия, региональные власти, строительные организации и финансовые институты в настоящий момент начали плодотворную работу по обеспечению населения страны действительно доступным жильем, то рынок ипотеки существенно бы изменился. Ипотечные кредиты стали бы доступнее по всем параметрам более широким слоям населения».

Эффект от нового политического статуса ипотеки как одного из национальных проектов, объявленных непосредственно президентом страны, говорит директор центра ипотечного кредитования БИН-банка Дмитрий Галкин, оказался большим, «нежели составление и написание многочисленных поправок к законам и подзаконным актам». «Это вселило уверенность в непосредственных участников -- заемщиков и банкиров. Первые, поняв реальность получения кредита, перестали копить и ожидать помощи от государства, вторые же стали намного дружелюбнее относиться к заемщикам и перестали закладывать в ставки преувеличенные риски дефолтов и трудностей с наложением взыскания», -- говорит г-н Галкин. Кроме того, считает он, и другие участники ипотеки -- регистрирующие органы, нотариусы, оценщики, риэлторы, продавцы жилья -- значительно улучшили отношение к банкам и заемщикам.

2004--2005 годы стали периодом качественного роста объемов ипотечного кредитования, отмечает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Объем ипотечных операций к 2006 году по оценкам экспертов приблизился к 3 млрд долл., а ипотекой занимаются в том или ином виде более 200 банков. Ипотека действительно становится более доступной в части ставок, условий кредитования: за последние пять лет ставки снизились с 18--21 до 10--12% в валюте и с 21--25 до 12--16% в рублях, срок кредитования увеличился с 10 до 25--30 лет», -- говорит он. Однако, подчеркивает банкир, пока рано говорить о появлении, с одной стороны, массового платежеспособного спроса на ипотеку, а с другой -- сокращаются объемы строительства, т.е. предложение жилья на рынке недостаточно. «В части строительства сейчас вопрос в рисках -- новое законодательство не позволяет застройщикам как ранее привлекать одновременно средства дольщиков-граждан и банков. Во-первых, возрастают риски банка -- а в таком случае нет смысла такого проектного софинансирования, во-вторых, многие застройщики не в состоянии привлечь доступный банковский кредитный ресурс на строительство объектов, а средства дольщиков по новому законодательству также непростое удовольствие и накладывает массу обязательств», -- объясняет он.

Дефицит предложения жилья, особенно в Москве, приводит к постоянному и значительному росту цен на недвижимость, говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-банка Кирилл Козырев, и это является дополнительным препятствием для потенциальных заемщиков. А директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская даже считает, что в настоящее время взаимоотношения финансистов и строителей «далеки от партнерских»: «Застройщики, работая в условиях дефицита, зачастую диктуют условия не только гражданам, но и банкам». Г-жа Побединская полагает, что региональные власти могли бы сыграть существенную роль и снизить кредитные риски, если бы пристальнее относились к проблеме надежности застройщиков, планированию объемов строительства, а также имели возможность содействовать банкам в обращении взыскания на залог и влияли на скорость работы регистрационных органов.

Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская уверена, что еженедельный рост цен на недвижимость требует увеличения нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке -- иначе жилье доступным сделать невозможно. «Рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Московский рынок жилья конца 2005 и начала 2006 года является характерным примером: при росте доходов населения и перенасыщенности рынка предложениями банков по ипотечному кредитованию явно ощущается недостаток жилья, как результат наблюдается рост цен на недвижимость на 1,5--2% в неделю. Ипотека сама по себе даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем», -- говорит она. В то же время увеличение числа игроков на ипотечном рынке на руку клиентам, поскольку условия кредитования становятся все более лояльными. Так, Собинбанк изменил условия ипотечного кредитования на вторичном рынке (уменьшил ставку, увеличил срок кредита и снизил первоначальный взнос) и отказался от зависимости процентной ставки от различных риск-категорий заемщиков (зависимость процентных ставок от формы подтверждения доходов).

Сами по себе ипотечные продукты за последний год, безусловно, стали гораздо доступнее, отмечает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова. В частности, благодаря появлению новых игроков и обострению конкуренции на рынке были снижены ценовые параметры ипотечных продуктов, упрощены подходы к оценке платежеспособности, титула приобретаемого имущества и т.д. «Однако на доступность приобретения жилья с использованием ипотечного кредита оказывает влияние одновременно несколько факторов, ключевым из которых в настоящее время является исключительно быстрый темп роста цен на недвижимость. Так что говорить о том, что на сегодняшний день ипотека успешно и массово решает жилищный вопрос, не приходится», -- считает г-жа Серова.

Диспропорции рынка находят свое отражение в цене. «Я думаю, что ценовые рыночные механизмы способны урегулировать переизбыток спроса или нехватку предложений. Цены на недвижимость растут гораздо большими темпами, чем развиваются ипотечные программы (то же самое касается и процентных ставок по ипотечным кредитам)», -- говорит замначальника отдела оценки финансового состояния заемщиков КБ «Московский капитал» Игорь Драгой. При этом он отмечает, что главным образом это касается столичного рынка: «В других регионах России предложений нового строительства достаточно, а потенциальных заемщиков гораздо меньше».

Впрочем, ряд банкиров не считают нужным торопить события. «Взаимодействие строительного и финансового секторов развивается вполне гармонично, -- считает замруководителя блока «Розница» МДМ-банка Иван Артамонов. -- Сейчас до 90% жилья можно приобрести с использованием ипотеки. К примеру, у МДМ-банка большое количество партнеров по ипотечной программе -- риэлторских и строительных компаний». А начальник управления розничного кредитования Городского клиентского банка Дмитрий Яременко полагает, что цены на рынке растут вследствие увеличения спроса, «в результате прибыльность строительного бизнеса увеличивается, и все большее число инвесторов и бизнесменов будут вкладывать средства в этот бизнес, то есть строить».

Как бы то ни было, все опрошенные банкиры солидарны в констатации того факта, что условия ипотечного кредитования неуклонно улучшаются, а конкуренция растет. Разумеется, пока слишком рано говорить о такой жесткой конкуренции, какая сложилась между банками в секторе потребительского кредитования, но и клиентам уже есть из чего выбирать. «Ипотечный кредит как банковский продукт стал доступнее для потребителей благодаря уменьшению первоначального взноса, увеличению срока кредитования, уменьшению ставок. Комплекс этих изменений делает рыночные характеристики ипотечного кредитования более демократичными и востребованными, снижая «барьеры» использования ипотеки и привлекая к ней новые категории потребителей», -- говорит Кирилл Козырев из НОМОС-банка.

Зампредседателя правления Абсолют-банка Олег Дмитриенко связывает активный рост рынка в первую очередь с увеличением числа людей, способных и готовых приобретать квартиру в ипотеку. «Платежеспособный спрос растет, поскольку растут доходы населения, повышается уровень финансовой культуры людей, которые постепенно становятся все более уверенными в своей долгосрочной платежеспособности, -- говорит он. -- Не менее важной причиной усиления интереса к ипотеке стало также то, что банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам: за последнее время средняя ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась, более демократичными стали требования к заемщикам: большинство банков не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства, значительно понизился также первоначальный взнос».

Вот как опрошенные банкиры характеризуют собственные ипотечные проекты.

В Городском ипотечном банке за последний год реализован и продолжает реализовываться целый ряд кредитных программ -- как целевых, так и потребительских -- на покупку квартиры, дома, земли и просто потребкредиты под залог имеющейся недвижимости. Ставки составляют от 10,5% в валюте и от 13,5% в рублях, кредит до 90% стоимости квартир. Кроме того, сейчас банк реализует ряд акций для клиентов и ставка может составить 9,7% в валюте. С учетом изучения рынка и отзывов клиентов и партнеров банк оптимизирует технологии, сервис. Уже сейчас срок рассмотрения заявки составляет один-три дня вместо пяти-семи дней, как год назад.

Банк начал ипотечную программу 1 марта 2004 года, и сейчас объем ипотечных сделок превысил 110 млн долларов.

Банк «Уралсиб» в прошлом году снизил процентную ставку, величину первоначального взноса и увеличил срок кредитования и сегодня предлагает следующие условия: процентная ставка -- 15% в рублях, 11% в долларах и евро, первоначальный взнос -- от 20% стоимости приобретаемого жилья, максимальный размер кредита -- до 80% стоимости приобретаемого жилья, максимальная сумма -- 9 млн руб. по Москве, 6 млн руб. по Санкт-Петербургу и Подмосковью, 3 млн руб. по остальным регионам. Досрочное погашение кредита предусматривается по истечении шести месяцев с даты выдачи кредита при условии уплаты всех начисленных процентов к моменту погашения кредита. Срок кредитования -- до 15 лет. За прошлый год «Уралсиб» выдал ипотечных кредитов на сумму 73 млн долл. Рост ипотечного портфеля на конец 2005 года по сравнению с началом года составил 459%.

МДМ-банк недавно снизил процентные ставки по программам инвестиционного ипотечного кредитования и ипотечного кредитования при покупке недвижимости на вторичном рынке. Ставки по ипотечным кредитам на покупку квартир в новостройках и на вторичном рынке снижены до 9,9% годовых в долларах и евро (10,9% в рублях) на срок до трех лет, 10,9% в долларах и евро (11,9% в рублях) на срок до пяти лет, 11,9% в долларах и евро (13,9% в рублях) на срок до десяти лет. Процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым до оформления прав на квартиру, снижены до 14% в долларах и евро и до 16% в рублях. Также введены более выгодные условия программы кредитования на покупку жилья на вторичном рынке -- первоначальный взнос снижен до 15% от стоимости приобретаемой квартиры.

С помощью кредита в Абсолют-банке можно приобрести квартиру или коттедж в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Кредит в сумме до 80% от стоимости недвижимости выдается на 20 лет по ставке 10--11% годовых для готового жилья и 12,5--13,5% годовых для строящегося. В начале этого года банк снизил минимальную ставку кредитования с 12 до 10% годовых, уменьшив также стоимость оформления документов по ипотечной сделке в два раза и существенно упростив процедуру выдачи кредита. В течение прошлого года банком было выдано более 1300 ипотечных кредитов на общую сумму 64 млн долл., что более чем в девять раз больше, чем в 2004 году. В этом году банк планирует утроить объемы выдаваемых ипотечных кредитов.

В Транскредитбанке заемщиками по ипотечным кредитам в основном являются сотрудники ОАО «Российские железные дороги» и сотрудники корпоративных клиентов банка. Условия кредитования банка на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости: срок кредитования -- до 15 лет; ставка -- 12% годовых в рублях и 10,5% в долларах; 15-процентный первоначальный взнос от стоимости квартиры; рассматривается доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ. За последний год банк пересмотрел ставки кредитования клиентов в сторону их уменьшения и оптимизации, увеличил срок кредитования до 15 лет, а также разработал программу кредитования в валюте.

Газэнергопромбанк увеличил максимальный срок кредитования с 27 до 30 лет, снизил среднюю ставку по ипотечным кредитам с 14 до 13,5% годовых, сделав ее дифференцированной по сроку кредитования и сумме первоначального взноса (от 12 до 16% годовых), а минимальная сумма первоначального взноса на покупку жилья была снижена с 30% от стоимости жилья до 10%. За вторую половину 2005 года объем выданных Газэнергопромбанком ипотечных кредитов вырос более чем в 11 раз и составил по итогам прошлого года 118 млн рублей.

Достоинством своей программы БИН-банк считает то, что заявка на кредит рассматривается в течение одного дня. «Заявителю не надо ждать полмесяца, чтобы узнать, сколько ему банк предоставит или что ему вообще отказывают в кредите, -- говорит директор центра ипотечного кредитования БИН-банка Дмитрий Галкин. -- Это особенно актуально на фоне постоянного значительного роста цен на квартиры -- задержка в несколько недель приводит к лишним тратам в пять-семь тысяч долларов».

Банк «Московский капитал» предлагает программы ипотечного кредитования по собственным строительным проектам (Московская обл., Сочи, Рязань, Красноярск). Срок кредита до десяти лет, первоначальный взнос не менее 30%, процентная ставка от 14% годовых.

Оргбанк выдает кредиты под 14--15%, подчеркивая, что эта ставка не предусматривает каких-либо комиссий. «На сегодняшний день отдельные банки объявляют об ипотечном кредите в валюте под ставку 10% годовых, но «добирают» на всевозможных комиссиях до 17--18%», -- поясняет зампред правления банка Александр Фаткин. В настоящий момент объем портфеля ипотечных кредитов Оргбанка составляет 8 млн долларов.

НОМОС-банк, совсем недавно запустивший свою программу ипотечного кредитования (в декабре 2005 года), также пристальное внимание уделяет прозрачности в вопросе взимания комиссий. Банк применяет максимально прозрачную и понятную для клиента тарифную систему, принципиально отказавшись от использования каких-либо «скрытых» для клиента комиссий. «Заемщик оплачивает лишь единовременную комиссию по факту получения кредита. Рассмотрение заявки, открытие и ведение ссудного счета, выдача кредитных средств наличными -- все это производится для нашего клиента бесплатно», -- говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса банка Кирилл Козырев. Размер кредита составляет до 90% от стоимости квартиры, процентная ставка по кредиту -- от 10% годовых, срок кредитования -- от 1 до 25 лет. Заявка рассматривается максимум за пять дней, а к оценке платежеспособности заемщика применяется гибкий подход -- кредиты получают граждане, чей доход подтвержден как справкой 2-НДФЛ, так и справкой по форме банка, а также индивидуальные предприниматели. При принятии кредитного решения учитывается до четырех видов доходов заемщика или по одному виду дохода каждого из четырех созаемщиков. Квартира же может оформляться как в собственность всех созаемщиков, так и в собственность одного из заемщиков.