Федеральная служба по финансовым рынкам подготовила новое положение о составе и структуре активов акционерных и паевых инвестиционных фондов. Вчера замруководителя ФСФР Сергей Харламов сообщил, что ведомство рассчитывает в течение месяца завершить все процедуры, связанные с принятием документа, который, возможно, вступит в силу уже в конце апреля -- начале мая. Этим положением ФСФР вводит новый вид фонда -- фонд прямых инвестиций -- и определяет условия работы фондов, связанных с инвестициями в строительство, ипотечных и недвижимости.

Документ описывает фонды прямых инвестиций как закрытые паевые либо акционерные. В их активы включаются акции, не прошедшие листинг на биржах, в объеме не менее 50% от объема размещенных акционерным обществом бумаг плюс одна акция, и фонды всегда будут мажоритарными акционерами. Ведомство Олега Вьюгина пытается таким образом создать в России аналог западных private equity funds. Пока же, говорится в пресс-релизе службы, «такие объединения инвесторов создаются в виде офшорных инвестиционных фондов, что приводит к выводу капитала за рубеж».

Что касается фондов недвижимости, то в конце прошлого года ФСФР поставила под сомнение распространенную практику приобретения в состав активов ПИФов недвижимости имущественных прав по инвестиционным контрактам. С точки зрения регулятора это противоречило действующему постановлению ФКЦБ №31-пс. Этот документ разрешает фондам иметь в составе имущества только «строящиеся и реконструируемые объекты недвижимости», а не права требования по договорам соинвестирования. К моменту обнародования службой своего взгляда на специфику вложений в недвижимость многие управляющие компании уже успели приобрести права по инвестконтрактам и нарушить таким образом нормативные требования к составу активов. Предложенная ФСФР новая редакция положения разрешает эту коллизию только отчасти.

Теперь в состав имущества фондов недвижимости имущественные права входить могут. Правда, они должны быть оформлены договорами только двух видов. Первый вид в целом схож со спорными инвестконтрактами. Однако регулятор обставил заключение такого договора рядом условий. Управляющая компания вправе подписать такой документ только с юридическим лицом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства объекта и разрешение на строительство. По мнению директора по развитию УК «Регион Девелопмент» Наталии Прокопьевой, после вступления в силу этого требования инвесторы вряд ли захотят инвестировать в недвижимость через ПИФ. Сейчас вхождение в строительные проекты на самых ранних стадиях, до получения всей разрешительной документации, дает возможность управляющим показывать значительный инвестиционный доход. После новации нормативной базы, затеянной ФСФР, инвестиционный фонд, получивший право включиться в строительный проект только на завершающей стадии, будет вынужден конкурировать с банками. А его вряд ли устроит доходность, сопоставимая с доходностью банковского кредитования. Значит, строительной компании, уже обладающей разрешительной документацией, выгоднее обратиться за деньгами в кредитное учреждение и получить там более дешевые средства.

Кроме того, новое положение разрешает управляющим заключать инвестконтракты только в течение одного года после вступления документа в силу. В течение второго года они должны будут избавиться от таких соглашений, либо завершив строительство, либо переуступив права требования по ним, либо переоформив их в договор долевого строительства, который является как раз вторым видом контракта, по которому ФСФР разрешит приобретать имущественные права. Заключить такой договор управляющая компания может в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако действие этого закона (он вступает в силу 1 апреля) первое время будет ограничено отсутствием подзаконных актов, в частности требований к договору об участии в долевом строительстве.

Ограничивая инвестиции в недвижимость для ПИФов на уже освоенном управляющими поле, ФСФР, возможно, подталкивает их к созданию новых фондов -- ипотечных. Возможность их учреждения появилась еще год назад, но ни один ипотечный фонд пока еще не был сформирован. Возможно, потому, что правила формирования активов этих ПИФов не предполагали ранее наличия в их составе объектов недвижимости. А они вполне могли оказаться в собственности фонда в ходе урегулирования его отношений с недобросовестным заемщиком. Теперь в состав разрешенного имущества фонда будут включаться не только объекты недвижимости, но и ипотечные ценные бумаги (которых, правда, все еще нет на российском рынке), денежные требования по кредитному договору или права залогодержателя по договору залога в рамках все той же системы долевого строительства.