Рублево-Успенское направление остается самым популярным как у инвесторов, так и покупателей. Однако вплотную к лидеру за прошедший год подобралось Новорижское направление. Сегодня именно на этих двух трассах сосредоточено по-настоящему элитное загородное жилье. Однако свободной земли в этой части Подмосковья практически не осталось, что провоцирует как высокий спрос, так и рост цен на землю и дома.

Специалисты рынка недвижимости дают такое определение качественного загородного дома: это капитальное здание в районах с развитой инфраструктурой и благополучной социальной средой, пригодное для круглогодичного комфортного проживания. Если следовать этой классификации, то в Подмосковье на весну 2005 года, по оценке компании Penny Lane Realty, насчитывалось около 30 тыс. по-настоящему загородных коттеджей. И большая их часть, как и прежде, располагается в западном квадранте области, в основном на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Начальник отдела загородной недвижимости компании Delight Realty Надежда Мамышева приводит такие цифры: «По сравнению с февралем прошлого года количество сделок по Киевскому, Калужскому и Пятницкому шоссе увеличилось более чем в два раза, составляя на сегодня около 40% от общего количества сделок. Остальные 60% -- Рублево-Успенское, Ильинское и Дмитровское направления».

Наиболее дорогая (по стоимости недвижимости) часть западного Подмосковья представляет собой квадрат площадью около 300 квадратных километров, заключенный между населенными пунктами Красногорск -- Павловская Слобода -- Жаворонки -- Переделкино. «Мы назвали его "золотой квадрат", по аналогии с "золотой милей" в Москве», -- рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Андрей Мажаров.

При том что длина всей Рублевки не превышает 30 км, спрос на это шоссе не спадает уже более десяти лет. «Ценовой предел на этой трассе еще не достигнут -- фиксированная стоимость за сотку в наиболее престижных местах Шульгино, Горки-2, Жуковка превышает 30--50 тыс. долл.», -- поясняет Алексей Овсянников, ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании Vesco Realty. Есть варианты, при которых стоимость земли может достигать и 60--75 тыс. долл. за сотку -- в первую очередь это лесные земли и земли около воды. Однако в последние полгода покупатели стали более осторожно относиться к вариантам выбора участков на берегах водоемов -- сказались усилия Минприроды по наведению порядка в природоохранной сфере.

Между Ригой и Москвой

Растущая популярность Новорижского направления объясняется не только его достоинствами, но и четко проявившимися в последние год-два недостатками Рублевки.

Существенный негативный момент для перспектив Рублевского шоссе -- неразрешимая проблема автомобильных пробок, особенно в часы следования президентского кортежа. Такое обстоятельство для определенного числа клиентов может стать причиной для поиска обители на соседних шоссе. «На протяжении последних лет Рублево-Успенское направление было лидером спроса у покупателей элитной загородной недвижимости. В 2004 году впервые приоритетным направлением стала Новая Рига. Совокупный рост цен на Рублево-Успенском направлении в текущем году не превысил 20%. Увеличение спроса на Новую Ригу вызвало рост цен на объекты недвижимости этого направления на 30%», -- уточняет генеральный директор консалтинговой компании Paul's Yard Павел Здрадовский.

Инвесторы не преминули воспользоваться возросшим спросом на это направление. Например, только в районе Николо-Урюпино и Поздняково за 2004 год добавилось пять новых поселков, а в этом году на рынок выйдут еще не менее 15.

Новая Рига имеет и существенные плюсы, связанные непосредственно с проживанием. Так, в аналитическом исследовании компании «Домострой» отмечается, что на Рублевке поселки более маленькие и уже построенные, а на Новориге -- крупные и вновь строящиеся. Если сравнивать количество строящегося жилья или жилья, которое будет построено, получается соотношение один к трем в пользу Новорижского шоссе.

По ценам Новорижское шоссе быстро догоняет Рублевское. Цена за сотку земли с лесными деревьями в радиусе 5--10 км от МКАД оценивается в 20--25 тыс. долл. На Новорижском направлении в радиусе 5--15 км от МКАД дом в коттеджном поселке площадью 400--450 кв. м, расположенный на участке в 15--20 соток, оценивается сейчас в 0,8--1,5 млн долларов.

Рай для инвесторов

Спрос на землю на Рублевском и Новорижском направлениях отмечается не только у потребителей, но и у инвесторов: банков, девелоперов, паевых инвестиционных фондов. «Сегодня рынок загородной недвижимости остается сильно дифференцированным, -- отмечает Андрей Мажаров, -- проекты, которые имеют стопроцентную доходность на вложенные средства, соседствуют с проектами, которые не принесли инвесторам вообще никакой прибыли. При этом любой инвестор не возьмется за проект, если не будет закладывать как минимум 50% прибыли. Поэтому самым популярным сегодня является вложение в строительство коттеджных поселков».

Все реже покупатели интересуются загородными домами «на стадии котлована», как это было раньше. «Среди покупателей дорогой (свыше 300 тыс. долл.) загородной недвижимости растет интерес к готовым объектам. По данным обращений клиентов в компанию «Новый город», в январе--марте таких покупателей было около 70%. По сравнению с прошлой зимой их число выросло на треть», -- уточняет Максим Токарев, руководитель филиала «На Красных воротах» компании «Новый город». Все больше людей понимают, что при покупке на стадии строительства невозможно предугадать, когда коттедж будет готов. «Затягивание с реализацией инвестиционного проекта на три года и более для нашего рынка вполне в порядке вещей, и состоятельные покупатели не желают ждать так долго», -- добавляет он. Соответственно инвесторы сегодня чаще всего приступают к реализации уже готовых домов, что снижает общую доходность проекта.

Вообще для того, чтобы проект стал высокодоходным, он должен четко ориентироваться на требования рынка. Потребительские качества предложения уже не первый год стоят на первом месте для определения успешности проекта. Таких параметров насчитывается очень много, основными являются месторасположение, архитектурный проект, транспортная доступность и удобный подъезд, единый социальный статус соседей, доступность объектов инфраструктуры.

Дороже и качественнее

Через пять-десять лет рынок загородной недвижимости на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях претерпит существенные изменения. «Прямые последствия этих процессов видны уже сейчас: значительный спрос на объекты инфраструктуры и большие объемы ее строительства; обострение внимания покупателей к транспортной доступности загородного жилья; снижение требований к чисто природным факторам (наличие леса, воды), появление спроса на дорогие дачи, особенно вблизи больших лесных массивов и водоемов», -- уверен глава «Терра-недвижимости» Андрей Мажаров. Кроме того, строительство инфраструктуры станет мощным фактором развития всего рынка пригородного жилья. «В настоящее время существует большое количество потенциальных клиентов, которые воздерживаются от покупки пригородного жилья исключительно по причине отсутствия инфраструктуры. Как только необходимая инфраструктура появится, эти клиенты начнут активно приходить на рынок», -- поясняет Мажаров.

В этом году цены на загородную недвижимость будут расти пропорционально стоимости -- чем дороже недвижимость, тем больше будет ее рост. По мнению большинства профессионалов, работающих в сфере загородной недвижимости, самым перспективным инвестированием будет по-прежнему строительство коттеджей стоимостью от 1,5 млн долл., хотя активно будут развиваться все остальные сегменты, включая таунхаусы.