1 апреля вступает в действие закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он регулирует отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав законных интересов и имущества участников долевого строительства. Как известно, до 90% сделок с новостройками заключается именно на стадии котлована и подпадает под действие нового закона. Ранее потенциальный новосел фактически покупал «воздух» -- а именно обязательство застройщика предоставить ему квартиру. То есть в сделке фигурировала не сама квартира, а некий фьючерс -- «обязательство на поставку товара в определенный срок».

Теперь с такой практикой покончено навсегда. Закон вводит в четкие правовые рамки взаимоотношения между застройщиком и покупателем квартиры. Например, вводится обязательная государственная регистрация договора о долевом строительстве. Кроме этого, предусмотрены гарантии качества: в случае если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Договор также должен содержать срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену объекта и гарантийный срок, установленный застройщиком на объект. Кроме того, закон устанавливает требование об обязательной государственной регистрации всех договоров. Сведения о заключенных договорах будут вноситься «Росрегистрацией» в единый государственный реестр прав, а на самом договоре будет делаться отметка о его государственной регистрации. До момента государственной регистрации договор будет считаться незаключенным.

Для пресечения злоупотреблений на рынке долевого строительства новый закон запрещает не только заключение договоров, но даже распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств, до тех пор, пока застройщик не выполнит ряд требований. Теперь до начала привлечения денежных средств застройщик обязан получить разрешение на строительство, приобрести в собственность или арендовать земельный участок, на котором будет вестись строительство, а также опубликовать в СМИ или Интернете сведения о себе и о проекте объекта недвижимости, который он собирается строить.

В целях защиты интересов участников долевого строительства закон устанавливает повышенные штрафные санкции, которые применяются к застройщику в случае нарушения условий договора. До того момента, когда застройщик исполнит свои обязательства перед участниками долевого строительства, земельный участок и само незавершенное строительство находятся в залоге у участников.

Но главное -- к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. Например, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Строители полагают, что закон усложнит процесс строительства и сделает его более дорогим. Потенциальные покупатели жилья, наоборот, радостно потирают руки: закон направлен в первую очередь на защиту граждан, вкладывающих свои средства в долевое строительство, от возможных злоупотреблений и недобросовестности застройщика.

Екатерина НЕПОЧАТОВА, заместитель генерального директора -- директор департамента инвестиционных программ группы компаний СУ-155»:

-- Некоторые положения закона об участии в долевом строительстве могут негативно повлиять на развитие рынка жилья, на его доступность. Например, законодатель предусмотрел такую форму залоговых отношений, при котором банки, если они дают кредит застройщику под залог будущего объекта строительства, несут солидарную с ним ответственность перед гражданами. На первый взгляд это хорошо, но как при этом быть с банковскими рисками? Они растут, следовательно, банки будут увеличивать проценты по кредиту. Другого пути у рискующего финансового кредитора нет, потому что на сам ход стройки влиять не может. В конечном итоге это скажется на конечной цене продукта.

С другой стороны, закон предусматривает абсолютную прозрачность каждого застройщика, который привлекает граждан. Застройщик должен предоставить всю необходимую в таких случаях информацию о себе. Это, безусловно, положительный факт.

Алексей ДОБАШИН, генеральный директор строительного концерна "Крост":

-- Несомненно, сроки подготовки документации от идеи до выхода на площадку увеличатся на 20% -- в связи с этим справедливо ожидать и увеличения сроков строительства. Однако я уверен, что это не отразится на ценах -- застройщики вряд ли станут их поднимать. Рынок насыщен, поэтому определенное возрастание себестоимости строительства не приведет к автоматическому повышению цен. Мною больше приветствуется другое очевидное последствие закона о долевом строительстве -- более жесткая стандартизация характеристик здания от стадии проекта до собственно строительства. Это значительно облегчит жизнь жителям окрестных домов, так как если прежде на месте 8-этажного здания могло почему-то вырасти 12-этажное, впредь подобные вещи допускаться не будут.

Ирина ЖАРОВА-РАЙТ, управляющий партнер pоссийского филиала швейцарской консалтинговой компании Nordblom Group:

-- Закон неоднозначный, он имеет как плюсы, так и минусы. Если говорить о покупателях (клиентах), то, с одной стороны, они стали более защищенными. С другой -- нет никаких сомнений, что после вступления закона в силу начнут расти цены на новостройки, поскольку застройщики оказались в сложных условиях. Например, застройщик теперь может привлекать денежные средства будущих жильцов только после получения целого ряда документов, а раньше клиент начинал вкладывать деньги в будущее жилье еще на этапе проектирования. Повлияет на цену и тот факт, что в течение пяти лет после сдачи дома может поступить претензия по поводу качества строительных работ от владельца квартиры. Логично предположить, что застройщик заложит в цену и такие риски тоже.

Правда, для риэлторских компаний есть выгода от принятия закона. Агентствам станет проще работать с клиентами, поскольку будут установлены определенные сроки строительства и есть перечень обязательных документов. Мне кажется, что закон пока сырой, над ним еще надо работать, действенным и полезным он может стать только с годами, когда отшлифуется.

Даниил СЕЛЕДЧИК, директор юридического департамента управляющей компании "Эталон-ЛенспецСМУ":

-- Закон слаб в юридическом смысле. Его единственный плюс -- законодательное признание договоров долевого участия. Что же касается всего остального, то закон, нацеленный на создание рынка доступного жилья, реально способствует его удорожанию минимум на 3--5%. Поскольку под действие закона не подпадают схемы с неденежными расчетами за приобретенное жилье, то можно ожидать массового внедрения «серых» схем, когда по документам будет проводиться оплата по бартеру. Что, кстати, существенно повысит риски дольщиков.

Между тем сейчас они вполне доверяют застройщикам: число тех, кто страхует свои риски при заключении договоров долевого участия, не превышает 1%. Само по себе раскрытие проектной декларации добросовестному застройщику никакого труда не составит.

Сергей ПОЛОНСКИЙ, гендиректор строительной компании Mirax Group:

-- Я считаю, что этот закон не защищает интересы ни строителей, ни дольщиков. Закон только ухудшит ситуацию, особенно в случае падения рынка. Покупатели квартир с инвестиционной целью заберут деньги и сорвут строительство дома.

Нормальная организация не сможет нормально построить дом, теперь единственная возможность сделать это -- взять кредит в банке на всю сумму, необходимую для строительства, получить разрешение построить и только потом продавать. Это приведет к росту конечной цены минимум на 40%.

Закон этот безусловно нужен, он уменьшит количество недобросовестных застройщиков, но закон был слишком быстро принят, он пока сырой. Для крупных компаний этот закон выгоден, так как количество компаний на рынке сократится, снизится конкуренция. Хорошо, что государство наконец встало на защиту дольщиков.

Мне кажется, что закон пролоббирован банками -- в их интересах сделать так, чтобы частные лица не могли вкладываться в строительство, чтобы компании брали у них кредиты.

Оксана КААРМА, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «Миэль-Недвижимость»:

-- Новый закон о долевом участии в строительстве безусловно призван защитить покупателей квартир в домах-новостройках. Но с другой стороны, с введением его в действие скорее всего цены на эти квартиры возрастут. Дело в том, что нормативы, содержащиеся в этом законе, будут усложнять процедуру оформления документов на объект. Например, появилось понятие «проектная декларация», установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, которые вкладывают в строительство с потребительской целью, какие документы должен иметь на руках застройщик. Так, должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, должна быть пройдена государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка.

Такие процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, часть строек скорее всего будет заморожена. По подсчетам экспертов, реализация квартир на 50--60% объектов будет приостановлена. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос останется на прежнем высоком уровне. А значит, цены начнут расти.

Конечно, застройщики могут попытаться работать без применения этого закона, то есть прекратить реализацию квартир физическим лицам в строящемся доме. В этом случае придется привлекать банковские средства, заключать инвестиционные договоры. А уже после завершения строительства продавать уже сданное в эксплуатацию жилье клиентам. Но и такой подход скажется на стоимости квартир, поскольку все привлеченные средства предполагают выплату процентов за их использование. К примеру, ставка банков составляет не менее 15% годовых, к этой сумме следует прибавить платежи за обслуживание кредита. В результате в любом случае в начале апреля, после вступления в силу нового закона, стоит ожидать подорожания квартир в строящихся домах на 15--20%.

Артем ЭЙРАМДЖАН, председатель правления «ПИК-Холдинга»:

-- Я считаю, что регулирование отношений между строительными компаниями и участниками долевого строительства, а также установление гарантий защиты прав и законных интересов приобретателей жилья в новостройках необходимо. Но в то же время обсуждаемый закон в том виде, в котором он существует сейчас, является, на мой взгляд, сырым и непроработанным документом, который может оказать негативное влияние на рынок недвижимости, в первую очередь потому, что вызовет неизбежный и значительный рост цен за счет сокращения предложения на рынке. Кроме того, себестоимость метра будет больше за счет обязательного страхования финансовых рисков и расходов на обслуживание кредита.

Кроме того, закон нарочито защищающий участников долевого строительства от риска недобросовестного застройщика, подвергает своих «подзащитных» риску недобросовестных участников долевого строительства, вероятность которого на порядок выше риска недобросовестного застройщика.

Однако данный закон имеет и положительные стороны, полагаю, очевидные всем. В целом сейчас предпринята попытка упорядочить процесс инвестирования строительства, и мы выступаем за сбалансированное регулирование и разумность административных требований.

Петр ХОДАКОВСКИЙ, заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости "Дружба":

-- Пока рано говорить о том, что этот закон ляжет на «подготовленную почву». Среда, в которой он мог бы быть актуален, еще не созрела, и это может повлечь за собой определенные трудности у строительных компаний -- так как весь комплекс процедур, связанных со строительством дома, теперь ощутимо усложнился. Не исключено, что результат отразится и на конечном продукте строительства -- стоимости квадратного метра. Я допускаю, что застройщики поднимут цены на квартиры, но спрогнозировать точный процент пока трудно, тем более что дискуссии вокруг данного закона могут привести к тому, что введение его в действие будет на какое-то время отложено.