Аттракцион неслыханной честности москвичей на жилищном рынке удался лишь частично. Вступившие в силу с начала года новые правила налогообложения сделок с недвижимостью вывели из тени куплю-продажу лишь относительно дешевых квартир. Эти сделки теперь регистрируются не на основе оценки бюро технической инвентаризации (БТИ), как раньше, а рыночной цены. В секторе же дорогого жилья продавцы по-прежнему «экономят» на налогах.

По словам гендиректора риэлторского агентства «Контакт» Ольги Клементьевой, нарушителей налогового законодательства стало гораздо меньше. И не потому, что участники рынка стали честнее. Дело в том, что согласно гл. 23, ст. 220 II части НК теперь не взимается налог, если на момент сделки квартира находилась в собственности продавца более пяти лет. Если меньше -- то не облагается налогом вырученная при продаже сумма в пределах 1 млн руб. (примерно 34,5 тыс. долл.). А с суммы, превышающей этот порог, продавцу придется заплатить государству 13%. Как заметила г-жа Клементьева, сегодня в столице почти все одно- и двухкомнатные квартиры стоят в пределах 1 млн руб. А они-то и составляют основную часть оборота на московском рынке.

Когда же речь идет о приобретении дорогостоящей квартиры, продавцы по-прежнему предпочитают не показывать своего истинного дохода.

Руководитель отдела продаж одной из крупных компаний, специализирующейся на элитных квартирах, сообщил на условиях анонимности, что если на вторичный рынок выставлена квартира из относительно недавно построенного дома, она оформляется при продаже по сметной стоимости, которую ни скрыть, ни изменить невозможно. Между тем с учетом средств, вложенных в благоустройство, квартира стоит чуть ли не вдвое дороже.

Из-за этого интересы продавца и покупателя, легализовавшего свои немалые доходы, вступают в конфликт. Ведь если он согласится на предложение продавца вписать в договор не реальную сумму, лишь необлагаемый 1 млн руб., то в случае последующего расторжения сделки сможет вернуть себе только этот миллион.

Обычно в качестве компромисса продавец пишет расписку о получении от покупателя суммы, равной разнице между реальной и фактически указанной в договоре ценой. Иногда -- и это более надежно -- в договор вписывается пункт, обязывающий продавца возместить покупателю финансовые потери, понесенные по независящим от него обстоятельствам. И тогда в качестве возмещения записывается реально уплаченная сумма.

Тем не менее, по словам директора филиала Московского центрального агентства недвижимости Ирины Кругловой, реальная рыночная цена теперь все чаще указывается и при продаже квартир, которые стоят гораздо дороже "пороговых" 35 тыс. долл. Главным мотивом она считает желание покупателей подстраховаться на случай судебного признания сделки недействительной. При этом некоторые продавцы опасаются возможных проблем с налоговыми органами. Ведь если дело дойдет до суда, то выяснится и полная сумма сделки, и то, что с нее не был уплачен подоходный налог.

Обычно налоговый инспектор письмом или по телефону несколько раз напоминает продавцу о «забывчивости». Упорствующий заплатит за первые полгода просрочки штраф -- по 5% в месяц от суммы налога и по 10% за каждый следующий месяц.

Как сказал газете «Время новостей» начальник отдела столичного управления Министерства по налогам и сборам (УМНС) Георгий Карамаев, налоговые органы могут подать в суд на забывчивого налогоплательщика в любое время (НК не содержит нормы срока давности по этим преступлениям). И тогда кроме недоплаченного налога и штрафа взыщут пеню, составляющую 1/300 ставки рефинансирования (сегодня 25% годовых) за каждый день просрочки. Если сумма невыплаченного налога превысила особо крупные размеры (500 МРОТ, или 50 тыс. руб.), то у налоговой полиции появляются основания для возбуждения уголовного дела (ст. 198 УК), и результатом может стать штраф (от 500 до 1000 МРОТ) либо лишение свободы на три года.

Судя по тому, что московских налогоплательщиков контролируют около 500 инспекторов, риск не слишком велик, хотя в течение двух недель после сделки московская регистрационная палата должна переправить сведения в базу данных налоговой службы. Однако выясняется, что если продавцы не застрахованы от внимания МНС, то покупатели могут не оглядываться на закон.

По словам г-на Карамаева, они могут не особенно опасаться попасть под существующую в Налоговом кодексе норму о контроле за соответствием расходов граждан их доходам (ст. 86). Даже если налоговый инспектор обнаружит, что официальные доходы покупателя слишком малы для дорогой обновы, то его «жертва» выкрутится без особого труда. Привлечь к ответственности не удастся даже через суд.

По словам Ирины Кругловой из «Московского центрального агентства недвижимости», незадекларированные доходы проще всего скрывают под видом договора о займе у кого-то из знакомых или как возврат денег, одолженных якобы несколько лет назад. «Такой документ делают и задним числом, так как заверять у нотариуса его не обязательно», -- говорит г-жа Круглова.

А как признались в управлении федеральной службы налоговой полиции по г. Москве, «до физических лиц просто не доходят руки».