Риелторы признаются, что подобрать офис для небольшой столичной компании с численностью сотрудников до ста человек -- сложная задача даже для профессионала. Именно таких офисов -- площадью от 20 до 80 кв. м -- на московском рынке меньше всего. «Если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки-двое, если с документами все в порядке, помещение уже находит арендатора», -- уверяет руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty Светлана Муханова.

Особая редкость -- класс А той же площади. Малогабаритный офис класса А представляет собой охраняемое помещение в бизнес-центре с выделенными парковочными местами. В нем возможны переговорная комната или конференц-зал. Из бизнес-центров, предоставляющих офисы такого класса, директор по развитию компании 4 Rent Estate Сергей Храмов называет «Миллениум» на Трубной площади, «Регус» на Смоленской площади и «Капитал» на Ильинке, а также бизнес-центр в Балакиревском переулке. «Там сдаются небольшие блоки, которые пользуются устойчивым спросом, потому что небольшим представительствам российских и западных компаний выгодно сразу арендовать офисы с мебелью и оргтехникой, -- говорит он, -- офисы в этих бизнес-центрах, как правило, арендуются на срок от трех месяцев до года, и по сложившейся практике ценообразование в них идет не от цены за квадратный метр, а от рабочих мест. И если пересчитать это на цену за квадратный метр, то арендная ставка может достигать 1200 долл. за кв. м в год».

Устаревший класс А (то есть построенный в 90-х годах) уже переходит в класс В -- это и есть самый дефицитный товар на рынке: малогабаритные офисы не самого высокого класса. «У класса В зачастую недостаточно парковочных мест, есть ограничения по площадям, -- говорит г-н Храмов, но, несмотря на такое качество, ставки в таких бизнес-центрах держатся от 500 до 750 долл. за кв. м в год. На престижных площадках -- Новом Арбате, Кутузовском и Ленинском проспектах -- эти помещения сдаются по цене, превышающей рыночную». Глава компании Swiss Realty Group Илья Шершнев привел в качестве примера центров с офисами класса В (естественно, уже занятыми) здание «Парус» на Белорусской, бизнес-центр «Трехпрудный» в Трехпрудном переулке, бизнес-центр «Даев-Плаза».

Несмотря на колоссальный дефицит офисов-малюток, инвесторы не торопятся вкладывать деньги в строительство специализированных бизнес-центров, рассчитанных на некрупных арендаторов. Как отмечает г-н Шершнев, «инвесторы просто не хотят связываться с мелкими арендаторами». Во-первых, эксплуатировать такой бизнес-центр более хлопотно и трудоемко (из-за большого числа отдельных офисов), а во-вторых, мелкие арендаторы не всегда бывают надежными. «Инвесторы не спешат вкладывать деньги в подобные проекты, опасаясь большой текучки среди арендаторов, -- полагает г-н Храмов, -- слишком велика вероятность того, что компания-арендатор неожиданно съедет: потребуются дополнительные площади, которые арендодатель не сможет своевременно предоставить. А небольшой компании переехать намного проще, чем, скажем, банку с его дорогостоящими телефонными коммуникациями. Удержать такую компанию штрафными санкциями не представляется возможным: маленькие арендаторы, как правило, не идут на заключение таких договоров».

Однако инвесторы стараются компенсировать эти риски высокими арендными ставками, так что подвижки в сторону удовлетворения спроса на маленькие площади все-таки есть. Чаще всего инвесторы рассчитывают на несколько крупных арендаторов в своем комплексе, однако найти таковых непросто -- и первоначальные планы приходится корректировать. «Жизнь заставляет арендодателей дробить площади, если их проекты не очень успешны, -- говорит г-н Храмов, -- сначала они начинают сдавать этажи, потом делят и их, в итоге сдают блоками по 50, 100 и 200 кв. м». Сами арендаторы тоже находят выход из сложившейся ситуации, попросту объединяя свои потребности. «Это нормальная практика на московском рынке: некоторые дружественные компании совместно арендуют помещения, -- рассказывает г-н Шершнев, -- но в таком случае возникает много рисков. Например, дружественная компания не заплатит и оставит все обязательства по уплате соседу».

Решение проблемы небольших офисов взяло на себя мосправительство. В ближайшее время оно планирует реконструировать и обновить устаревшие и запущенные нежилые помещения. Затем их сдадут в аренду малым предприятиям, у которых нет средств на оплату дорогостоящих офисов. Данная программа предусматривает реновацию многих сооружений: одни будут надстроены, другие просто отремонтируют и разобьют на блоки.

Но и частные инвесторы тоже додумались до строительства специализированных помещений. Особенно это касается классов В и С. «Новые бизнес-центры этих классов уже очень часто предлагают именно маленькие площади, -- говорит Светлана Муханова из Delta Realty, -- таковы, например, предложения в бизнес-центре "На Воробьевых Горах". Муниципальные офисы растут в цене (ставки на них уже приблизились к 250 долл. за кв. м. -- Ред.), но они невысокого класса, и все больше мелких арендаторов переориентируются на коммерческие бизнес-центры».